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Mietvertrag online prüfen lassen für ✰59€✰. Für Laien schwer erkennbar, kann manch eine Klausel erhebliche Konsequenzen nach sich ziehen. Lassen Sie jetzt Ihren Vertrag prüfen und optimieren, um so entspannt ins neue Zuhause einzuziehen. Sinnvoll auch für bestehende Mietverträge.

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Der Mietvertragsvertrags-Check erfolgt in der Regel in 24h* und hat folgenden Leistungsumfang:

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Auch einen bereits wirksam geschlossenen (unterschriebenen) Mietvertrag können Sie uns zur generellen Prüfung oder zur Prüfung im Hinblick auf bestimmte für Sie bestehende rechtliche Fragestellungen (wie z. B. Vertragsdauer, Kündigungsfristen, Renovierungspflichten, Mieterhöhungen etc.) übersenden.

Der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, ruft alle Mieter auf, ihren Mietvertrag prüfen zu lassen. Aufgrund einer Vielzahl von Entscheidungen des Bundesgerichtshofs dürften hunderttausende von Vertragsklauseln unwirksam sein. „Mehrere tausend Euro können Mieter sparen, wenn sie hier ihre Rechte kennen und wahrnehmen.“ Verglichen mit möglichen Prozesskosten, die aus einer Nichtprüfung erwachsen können (bis zu 10.000 €), sind die Überprüfungskosten gering und gut investiert.

Mietvertrag prüfen lassen: So einfach geht's

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Ratgeber: Mietvertrag – worauf müssen Sie als Mieter achten?
(Lesezeit: 4 Minuten)

Jedes Jahr werden bis zu drei Millionen Mietverträge in Deutschland abgeschlossen. Dabei lauern viele Fallen. DEVPRO24 nennt die wichtigsten. Häufig befinden sich in den Verträgen Vertragspassagen wieder, die zum Nachteil des Mieters ausgelegt sind. Für Laien sind diese Fallstricke häufig nicht erkennbar. Nachstehend sind einige der wichtigsten Fallstricke in Mietverträgen sowie Irrtümer aufgeführt:

Das Wichtigste auf einen Blick

● Etwa 90 % aller Mietverträge enhalten unwirksame Klauseln.

● Der zwangsläufige normale Verschleiß geht zulasten des Vermieters.

● Bei Mietverträgen gilt kein Widerrufsrecht.

● Typische Problemfelder in Mietverträgen sind Miethöhe, Reparaturen und Betriebskosten.

● Sicherheit erlangen Sie nur durch eine anwaltliche Prüfung.

Wie setzt sich die Miete zusammen?

1. Nettokaltmiete
2. Betriebskostenvorauszahlung
3. Heizkostenvorauszahlung

Kündigungsverzicht / Kündigungsausschluss

Seien Sie besonders achtsam, falls in Ihrem Mietvertrag von einem Kündigungsverzicht oder einem Kündigungsausschluss die Rede ist. Sie können dann nicht immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Solche Vertragspassagen können vielmehr regeln, dass bis zu einer Dauer von vier Jahren eine Kündigung nicht möglich ist. Ein Auszug aus der Mietwohnung ist dann oft nur durch die Zahlung einer Ablösesumme möglich. Es gibt viele Gründe umzuziehen und die wenigsten sind vorhersehbar: eine schwere Erkrankung, Arbeitslosigkeit oder eine neue Arbeitsstelle. Die Kündigung ist ein existentielles Recht, das sich niemand unnötig wegnehmen lassen sollte.

Befristeter Mietvertrag

Der entscheidende Unterschied zum Kündigungsausschluss ist, dass ein Befristgungsgrund vorliegen muss und der Mietvertrag automatisch nach Ende des Zeitablaufs endet.

Zulässige Gründe für einen befristeten Mietvertrag:

● Die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen.

● Baumaßnahmen durch die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert wäre.

● Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will.

Ein ordentliches Kündigungsrecht ist für beide Parteien während der Mietzeit ausgeschlossen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.

Wie viele Schlüssel stehen dem Mieter zu?

Für ein Single-Haushalt stehen Ihnen zwei Schlüssel zu. Für jede weitere Person, die in der Wohnung lebt, können Sie einen eigenen Schlüssel verlangen. Grundsätzlich darf der Vermieter auch keinen Schlüssel zurückbehalten, auch nicht für etwaige Notfälle. Etwas anderes gilt nur, wenn im Mietvertrag dies ausdrücklich gestattet wurde.

Wann ist die Wohnungsgröße verbindlich?

Nur wenn die Wohnungsgröße verbindlich im Mietvertrag steht, kann sich der Mieter auf sie berufen und dann die Miete sogar rückwirkend mindern. Die Wohnungsgröße stellt auch die Grundlage für die Betriebskostenabrechnungen und auch eventuelle Mieterhöhungen dar. Eine Verjährung der Ansprüche gilt nach einem Urteil des Landgerichts München (Az.: 31 S 6768/13) erst ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter von der Abweichung wusste. Eine Größenangabe ist auch dann verbindlich, wenn sie im Vertrag nur ungefähr, in „ca.“, angegeben wird (BGH VIII ZR 144/09). Als unverbindlich kann die Angabe der Wohnungsgröße gelten, wenn z.B. auf etwaige Messfehler und auf die Unverbindlichkeit hingewiesen wird.

Welche Räume sollten im Mietvertrag aufgelistet sein?

Wenn Sie den Mietvertrag prüfen, achten Sie darauf, dass die Beschreibungen tatsächlich zutreffen. Jeder Raum, den Sie mieten sollte im Mietvertrag aufgelistet sein.

Das betrifft insbesondere:

● Kellerräume

● Dachgeschoss

● Garage

● Stellplatz

Nebenkosten & Betriebskosten

Grundsätzlich muss der Mieter die Betriebskosten tragen. Kosten für Instandhaltung, Reparaturen oder Verwaltung können nicht auf den Mieter umgelegt werden. Regelmäßig erfolgt die Umlegung per monatlicher Vorauszahlung. Sollten die Kosten dann niedriger sein, erfolgt eine Rückzahlung der zu viel gezahlten Betriebskosten durch den Vermieter. Es ist geboten, dass eine Zahlung der Betriebskosten nicht als Pauschale erfolgt. Dann besteht die Gefahr einer Kostenfalle!

Umlagefähige Nebenkosten sind:

● Grundsteuer

● Abwassergebühren

● Straßenreinigung/Müllabfuhr

● Schornsteinreinigung

● Gartenpflege

● Warme Betriebskosten (Heizung, Warmwasser)

● Hausmeisterkosten

● Aufzug

● Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung

● Waschraum

● Beleuchtungskosten

● Antennenanlage/Kabelanschluss

● Sach-/Haftpflichtversicherungen

Warum das Übergabeprotokoll wichtig ist

Ein aussagekräftiges Übergabeprotokoll beugt Streit vor und beschleunigt beim Auszug die Kautionsauszahlung. Überprüfen Sie gewissenhaft alle Räume der Mietwohnung. Nehmen Sie eine zweite Person mit, damit Ihnen kein Mangel entgeht. Fertigen Sie möglichst viele Fotos an. Achten Sie darauf, die Mängel möglichst detailliert zu beschreiben. Die Erfassung sämtliche Zählerstände für Wasser, Heizung und Strom sollte nicht vergessen werden.

Auch der Gesamtzustand der Wohnung sollte hinreichend bestimmt werden. Denn Schönheitsreparaturen können auch fällig sein, wenn die Wohnung nicht frisch renoviert übergeben aber der Zustand im Übergabeprotokoll als „in Ordnung“ qualifiziert wurde, wie eine Entscheidung des Landgerichts Berlin zeigt (Az.: 65 S 106/15).

Wann müssen Schönheitsreparaturen durchgeführt werden?

Viele der Klauseln zu Schönheitsreparaturen in Mietverträgen sind rechtlich unwirksam. Sollte die Schönheitsreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag unwirksam sein, müssen Sie z.B. die Renovierung bzw. Reparatur beim Auszug nicht durchführen. Sollten Sie die Wohnung bereits renoviert haben, können Sie bis 6 Monate nach Auszug bei einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel die Kosten für die Renovierung vom Vermieter zurückfordern.

Grundsätzlich obliegen Schönheitsreparaturen als Instandhaltungsarbeiten an der Mietsache dem Vermieter. Diese Instandhaltungspflicht kann allerdings auf den Mieter abgewälzt werden. Die Renovierungsintervalle müssen nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes bedarfsorientiert sein und dürfen keine sog. "starren Jahresfristen" darstellen. Werden Mieter starre Fristen festgesetzt, müssen sie keine Arbeiten leisten. Allerdings kann ein Laie anhand des konkreten Wortlauts kaum ermessen, ob tatsächlich eine Bedarfsorientierung vorliegt. Es ist dringend geboten Ihren Mietvertrag anwaltlich prüfen zu lassen.

Müssen Mieter Kosten für Kleinreparaturen tragen?

Während bei großen Schäden klar ist, dass der Vermieter aktiv werden muss, stellt sich bei kleinen Mängeln oft die Frage, wer für den Schaden zahlt. Grundsätzlich können Kleinreparaturklauseln vereinbart werden. Für Formularverträge hat die Rechtsprechung folgende Wirksamkeitsvorraussetzungen aus den §307 ff. BGB entwickelt. Nach der Klausel dürfen dem Mieter nur Kosten für die Reparatur von Teilen der Mietsache auferlegt werden, die einem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (BGH VIII ZR 91/88, WM 89, 324). Solche Teile sind nach BGH NJW 189, 2248 Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster und Türverschlüsse Rollladengurte, Verschlussvorrichtungen für Fensterläden.

Die Reparatur am Abfluss des Waschbeckens (Az. 212 C 65/11), am Abwasserohr und am WC-Spülkasten (Schwimmerventiles) sind nicht von der Kleinreparaturklausel erfasst. Diese müssen vom Vermieter erstattet werden.

Zulässig ist nur eine Kostenbeteiligung. Die Verpflichtung, selbst zu reparieren oder Fachleute zu beauftragen, kann nicht wirksam im Mietvertrag vereinbart werden.

Damit eine Kleinreparaturklausel wirksam ist, muss der Vertrag die Obergrenze für die Kosten von Kleinreparaturen pro Jahr enthalten (z. B. „75 €“ oder „6 % der Jahresmiete“). Maßgeblich sollte bei der Festlegung der Obergrenze die vereinbarte Miete sein – ist die Miete niedriger, sollte auch die Obergrenze geringer ausfallen. Als zulässig erachtet die Rechtsprechung ein Höchstbetrag von sechs bis sieben Prozent der Jahresgrundmiete. Bei Beträgen darüber wird es kritisch: Zwar hielt das AG Köpenick acht Prozent der Jahresgrundmiete für angemessen (AG Köpenick, Urteil v. 09.09.2011, Az.: 6 C 184/11) – das AG Stuttgart-Bad Cannstatt dagegen hielt eine entsprechende Regelung für unwirksam (AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil v. 15.10.2013, Az.: 2 C 1438/13).

Als Kleinreparaturen gelten beispielsweise:

● Defekter Duschkopf

● Wasserhahn

● Defekter Lichtschalter

● Defekte WC-Spülung

● Verschlissene Türgriffe

● Probleme mit der Einbauküche

● Nicht funktionstüchtige Fenstergriffe

Was bedeutet die Mietpreisbremse für den Mietvertrag?

Ob die Mietpreisbremse überhaupt greift, hängt primär davon ab, in welcher Stadt sie leben. Denn: Gelten sollen die neuen Regeln nur dort, wo der Wohnungsmarkt auch tatsächlich angespannt ist. Allerdings müssen Sie als Mieter aktiv Ihre Rechte geltend machen.

Die Mietpreisbremse bestimmt, dass Neuvermietungen nach Inkrafttreten dieses Gesetzes nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Dieses Gesetz sieht aber nicht vor, dass vor seinem Inkrafttreten bereits abgeschlossene Staffelmieterhöhungen nachträglich unwirksam werden können.

Staffelmiete

Ist eine Staffelmiete vereinbart, erhöht sich die Miete zu den im Mietvertrag vereinbarten Zeitpunkten automatisch. Der Vermieter muss nicht ausdrücklich auffordern, den erhöhten Betrag zu zahlen. Zahlt der Mieter weiterhin nur die bisher gültige Miete, kommt er in Verzug. Für die Zulässigkeit muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Staffelmieten können auch vorteilhaft sein, wenn diese unterhalb den ortsüblich vergleichbaren Mietpreisen liegen.

Vorteile der Staffelmiete

+Klare Obergrenze und eine solide Kalkulationsgrundlage.
+Verbindliche Vereinbarung für den gesamten Vertragszeitraum.
+Streitigkeiten über Mieterhöhungen erheblich reduziert.
+Verbindlichkeit bei Unterschreitung der ortsüblich vergleichbaren Miete.

Nachteile der Staffelmiete

- Keine Anpassung bei Unterschreitung der ortsüblich vergleichbaren Miete.

Indexmiete

Mit Indexmietverträgen können künftige Mieterhöhungen an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten (Inflationsrate) gekoppelt werden. Die Änderung der Miete muss schriftlich erfolgen. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.

Auch mit der Vereinbarung einer Indexmiete kann sich der Mieter auf die sogenannte „Mietpreisbremse“ beziehen, wenn diese Regelung in seiner Region greift.

Vorteile der Indexmiete

+ Keine Mieterhöhung auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete.

+ Keine Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen, außer sie sind gesetzlich vorgeschrieben.

+Der Indexmietvertrag bietet eine gewisse Planungssicherheit.

Nachteile der Indexmiete

- Aufgrund der aktuellen Lage sind hohe Mieterhöhungen zu erwarten.

Kaution

Die Kaution muss vertraglich vereinbart sein und darf bei Wohnraummietverhältnissen maximal die dreimalige Höhe der Monatsmiete betragen. Die Zahlung kann in drei Raten erbracht werden. Eine zusätzliche Sicherheitsleistung in Form einer Bürgschaft ist nur dann zulässig, soweit der Abschluss einer Bürgschaft freiwillig durch einen Dritten trotz Kenntnis der bereits bestehenden Sicherheit angeboten und der Mieter hierdurch nicht belastet wird.

Allerdings kann die Verpflichtung einer Kautionszahlung gänzlich entfallen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13.10.2010 zum AZ: VIII ZR 98/10 entschieden, dass ein Mieter die Zahlung der Mietkaution davon abhängig machen darf, dass ihm der Vermieter ein insolvenzfestes Konto benennt. Der Vermieter darf die Kaution nicht einfach auf seinem Konto lassen. Vielmehr ist er verpflichtet die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen, auch den normalen Mieteinnahmen, anzulegen. Denn der Vermieter muss die Kaution, unabhängig davon, was konkret zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde, so getrennt von seinem Vermögen anlegen, dass die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters geschützt ist. Was dazu im Vertrag steht, ist unbeachtlich. Der Vermieter muss auf Verlangen den konkreten Nachweis erbringen. Der BGH entschied, dass dieser Schutz des Mieters während des Mietverhältnisses bereits von vornherein für die Kaution zu gewähren ist.

Untervermietung

Wenn Sie z.B. beruflich zeitweise in eine anderen Stadt ziehen müssen, haben Sie ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung. Ihr Recht auf Untervermietung ist in § 540 BGB normiert. Dem Vermieter müssen Angaben gemacht werden, mit denen er die Bonität des Interessenten und die wesentlichen Bedingungen (ja, das darf er tatsächlich) des Untermietverhältnisses prüfen kann. Falls Ihnen ein Untermieter zur Verfügung steht und es seitens des Vermieters keinen wichtigen Grund zur Ablehnung gibt, können Sie -vorbehaltlich der notwendigen weiteren Prüfung- außerordentlich mit gesetzlicher Kündigungsfrist kündigen. Dann gilt § 580 I Nr.3, IV BGB: die Kündigung wäre mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende möglich.

Tierhaltung

Wenn Sie eine Katze oder einen Hund haben, vereinbaren Sie im Mietvertrag ausdrücklich die Tierhaltung. Bei Kleintieren wie Wellensittich oder Fischen ist das nicht notwendig. Deren Haltung ist immer erlaubt. Vermieter dürfen aber auch die Haltung von Hunden und Katzen in Mietwohnungen nicht generell verbieten, entschied der BGH Az.: VIII ZR 168/12. Derartige Klauseln in Mietverträgen stellen eine unangemessene Benachteiligung der Mieter dar und seien deshalb unwirksam. Der Vermieter kann die Tierhaltung nach einer Einzelfallprüfung auch dann noch verbieten, und zwar, wenn objektiv erfassbare Auffälligkeiten beim Tier überwiegen. Sofern keine besondere Auffälligkeiten beim Tier gegeben sind, kann der Vermieter auch nicht die Tierhaltung in der Mietwohnung verbieten.

Widerrufsrecht

Bei Mietverträgen gibt es keine Widerrufsregelung. D.h. der Mietvertrag wird ab Unterzeichnung wirksam, ohne dass die Unterschrift bspw. bis 14 Tage nach Unterzeichnung widerrufen werden kann. Wer unterschreibt, bindet sich. Dementsprechend sollten Sie rechtzeitig vorab Ihren Mietvertrag prüfen lassen.

Modernisierungsmaßnahmen

Sie wollen Ihre Mietwohnung modernisieren? Als Mieter haben Sie beim Auszug kein Recht auf Kostenerstattung der Verbesserungen. Achten Sie vor einer Modernisierung darauf, dass Sie zum Mietvertrag eine zusätzliche Modernisierungsvereinbarung mit Ihrem Vermieter abschließen. Im Streitfall könnte der Vermieter sonst sogar fordern, dass der ursprüngliche Zustand der Wohnung vom Mieter wieder hergestellt werden muss.

Wohngemeinschaft

Wenn Sie mit Dritten in eine Wohnung ziehen und alle beteiligten Personen den Mietvertrag unterschreiben, so kann der Vertrag auch nur gemeinsam gekündigt werden. Ein Mieter allein kann den Vertrag nicht kündigen. Selbst nach dem Auszug muss er weiter zahlen, wenn er sich mit den Ex-Mitbewohnern nicht einigen kann. Wichtig: Vereinbaren Sie im Vertrag, dass an eine „Wohngemeinschaft“ vermietet wird, die Mitglieder wechseln können.

Betreten der Mieträume

Sie müssen bei Abwesenheit Niemanden in der Wohnung dulden auch nicht den Hausmeister. Der Vermieter darf sich auch nicht unter dem Vorwand „dringend“ Zugang in die Wohnung verschaffen. Das ist nur bei absoluten Notfällen wie bei einem Wasserrohbruch erlaubt.

Spontan-Besichtigungen können sie ablehnen. Sie müssen nicht einmal die Türe öffnen.
Samstags müssen Sie keine Besichtigung dulden. Das ist unzulässig. Die Interessen des Mieters sind zu berücksichtigen - zum Beispiel Berufstätigkeit, Krankheit, Urlaub (AG Hamburg NZM 2007, 211). Eine anlassfreie Besichtigung durch den Vermieter wird nur im Abstand von 1-2 Jahren als zulässig gesehen, zumeist unabhängig von einer Besichtigungsklausel, um allgemein den Zustand der Wohnung zu kontrollieren (LG Berlin MM 2004, 125).

Checkliste: Erfolgreich zur Mietwohnung

● Ist die Wohnungsgröße korrekt angegeben und verbindlich?
● Gibt der Vermieter ein insolvenzsicheres Kautionskonto an?
● Wie sind die Verpflichtungen und die Nutzungsmöglichkeiten vom Garten?
● Nach Parkmöglichkeiten für Auto gefragt?
● Ist die Miethöhe angemessen? Greift die Mietpreisbremse?
● Ist der Mietvertrag befristet oder unbefristet?
● Enthält der unbefristete Mietvertrag eine individuelle Kündigungsausschlussklausel?
● Welche Nebenkosten werden auf den Mieter umgelegt?
● Welche Kosten werden durch Kleinreparaturklausel auf dem Mieter aufgegeben?
● Begehrt der Vermieter ein Zutrittsrecht zur Wohnung oder will er einen Schlüssel behalten?
● Sind Sie im Mietvertrag zulässig zu Schönheitsreparaturen verpflichtet worden?
● Ist die gewerbliche bzw. die teilgewerbliche Nutzung erlaubt?
● Ist die Unvermietung im Mietvertrag erlaubt worden?
● Könnte eine Eigenbedarfkündigung durch den Vermieter anstehen?
● Dürfen sie bauliche Änderungen in der Mietwohnung vornehmen.

Mietvertrag prüfen lassen

Die Prüfung des Mietvertrages sollte durch einen erfahrenen Rechtsanwalt erfolgen. Für den Laien ist es nicht einfach, die Vor- und Nachteile eines Mietvertrages abzuschätzen. Schönheitreparaturen, Haftungsregelungen, Gewährleistungsausschlüsse. In kaum einem anderen Vertrag wird der Bürger so benachteiligt wie im Mietvertrag. Das muss nicht sein, denn oft lassen sich zumindest die größten Risiken durch Änderung einiger Klauseln reduzieren. Daher sollten Sie vor der Unterzeichnung Ihren Mietvertrag vom Anwalt prüfen lassen. Zu beachten ist, dass ein Vermieter nicht mehrere Tage auf eine Unterschrift im Mietvertrag warten will. Daher ist eine Online-Vertragsprüfung besonders vorteilhaft, um Zeit zu sparen und sich dennoch rechtlich abzusichern. Schaffen Sie Sicherheit mit dem DEVPRO24 Mietvertragscheck.

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Geld-Zurück-Garantie

Sie haben Anspruch auf Erstattung, wenn die Prüfung des Vertrags rechtlich falsch oder der vereinbarte Zeitraum nicht eingehalten wurde.

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Anwalt identifiziert unvorteilhafte und unzulässige Formulierungen und weist Sie auf diese hin.

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