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Der Gewerbemietvertrag-Check erfolgt in 24h und hat folgenden Leistungsumfang:

✓ Jede Klausel wird rechtlich geprüft, bewertet und kommentiert

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Ratgeber: Mietvertrag – worauf müssen Sie als Mieter achten?

(Lesezeit: 4 Minuten)

Dr. Julia Amrein

Redakteurin für Rechtsthemen

Aktualisiert am 02.12.2025

Das Gewerberaummietrecht zeichnet sich im Vergleich zum Wohnraummietrecht durch ein hohes Maß an Vertragsfreiheit aus. Im wesentlichen bleibt es den Beteiligten überlassen, was sie vereinbaren. Daher sollte der Gewerberaummietvertrag sorgfältig ausgearbeitet werden. Hierfür müssen aber beide Parteien ihre Rechte und Pflichten kennen.

Das Wichtigste im Überblick:

● Optimierung der Laufzeit inkl. Nachmieterklausel 

● Optimierung des Nutzungszwecks, um flexible Nutzung  zu sichern

● Transparente Nebenkostenabrechnung mit Belegeinsicht

● Ausschluss oder Einschränkung der Mietminderung bei Mängeln

● Begrenzung der Instandhaltung und Reparaturen 

● Versicherungspflichten als zusätzliche Belastung

● Regelungen zu höherer Gewalt und Betriebsschließungen aufnehmen

● Nutzungsabsicherung für Werbung und Außenauftritt

● Möglichkeit der Untervermietung ohne Zuschlag

Was ist der Unterschied zwischen einem Wohnraummietvertrag und einem Gewerbemietvertrag?

Im Unterschied zum Wohnmietvertrag wird der Mieter eines Gewerbeobjekts kaum durch rechtlich zwingende Regelungen geschützt. Daher müssen Mieter dem Abschluss eines solchen Gewerbemietvertrags Sorgfalt walten lassen. Die anwaltliche Überprüfung des Gewerbemietvertrags wird empfohlen.

Was ist der Unterschied zwischen gewerblicher Miete und gewerblicher Pacht?

Die Miete und die Pacht sind sich ähnlich, grundsätzlich aber zwei verschiedene Vertragstypen mit verschiedenen gesetzlichen Regelungen. In der Praxis kommen Miete und Pacht häufig bei Objekten wie Restaurants, Freizeiteinrichtungen oder eingerichteten Büros vor. Die Abgrenzung beider Vertragsarten ist schwierig. Während bei der Miete ein Gebäude oder eine Wohnung dem Mieter zur Nutzung überlassen wird, wird die Immobilie dem Pächter zur Nutzung und zum Erzielen von Erträgen, d.h. für einen Fruchtbezug, überlassen.

Welches Recht findet bei Mischverhältnissen Anwendung?

Bei Mischmietverhältnissen kann die Abgrenzung zwischen Wohnraum und Gewerberaum schwierig werden, wenn die vermieteten Räume zugleich zu Wohn- und Betriebszwecken genutzt werden sollen. Wohnraum wird besonders geschützt. Daher ist es immer besonders wichtig, ob das Wohnraummietrecht oder Gewerberaummietrecht zu tragen kommt. Zur Ermittlung ist der Schwerpunkt maßgeblich. Ein diesem Vertragszweck entgegenstehender vorgetäuschter Vertragszweck bleibt unbeachtlich.

Welche Inhalte hat ein Gewerbemietvertrag in der Regel?

Ein Gewerbemietvertrag besteht aus vier Inhalte. Die Vertragsparteien machen Angaben zum Mietobjekt und zum Zweck der Vermietung. Des weiteren sind die Mietzeit und der Mietzins notwendig. Neben diesen obligatorischen Inhalten, die bereits Probleme aufweisen können, enthält ein Gewerbemietvertrag regelmäßig weitere Klauseln. Das können Kündigungsausschlüsse, Wertsicherungsklauseln oder auch Leistungsvorbehalte sein.

Was muss ich beim Abschluss des Gewerbemietvertrags beachten?

Gewerbliche Mieter haben besondere Ansprüche an das Mietobjekt. So müssen sie sich beispielsweise an veränderte Marktsituationen anpassen und möglichst flexibel bleiben. Eine lange Laufzeit des Gewerbemietvertrags ohne vorherige Kündigungsmöglichkeit kann sich daher negativ auswirken. Mieter eines Gewerbeobjekts sollten also insgesamt versuchen, ihr Geschäft perspektivisch auf mehrere Jahre zu betrachten. Nur so können die Vertragsklauseln vor Abschluss zu Gunsten des Mieters angepasst werden. Ein erfahrener Anwalt weiß, worauf es hierbei ankommt, und macht konkrete Vorschläge für Ergänzungen und Änderungen des Gewerbemietvertrags.

Gibt es bei Gewerbemietverträgen einen Konkurrenzschutz?

Bei gewerblichen Mietverträgen über Geschäftsräume gilt nach der einschlägigen Rechtsprechung selbst dann Konkurrenzschutz, wenn dies nicht ausdrücklich im Vertrag geregelt ist. Dieser sog. vertragsimmanente Konkurrenzschutz schützt den Mieter hinsichtlich seines Hauptsortiments. Hält sich der Vermieter daran nicht, sondern vermietet ein anderes Geschäft mit denselben Sortiment, so stellt dies für den ersten Mieter einen Mangel des Mietvertrags dar, der zur Mietminderung und ggf. zum Schadensersatz berechtigt. Bei gewerblichen Mietverträgen über Geschäftsräume gilt nach der einschlägigen Rechtsprechung selbst dann Konkurrenzschutz, wenn dies nicht ausdrücklich im Vertrag geregelt ist. Dieser sog. vertragsimmanente Konkurrenzschutz schützt den Mieter hinsichtlich seines Hauptsortiments. Hält sich der Vermieter daran nicht, sondern vermietet ein anderes Geschäft an einen direkten Konkurrenten, so stellt dies für den ersten Mieter einen Mangel des Mietvertrags dar, der zur Mietminderung und ggf. zum Schadensersatz berechtigt.

Wer trägt bei einem Gewerbeobjekt die Instandhaltungskosten?

Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung kann nach der Rechtssprechung des BGH bei der Gewerberaummiete formularmäßig in Gänze auf den Mieter übertragen werden, soweit sie sich auf Schäden erstreckt, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind und die Schäden nicht bereits zu Beginn des Mietvertrages vorliegen. (BGH, 06.04.2005, XII ZR 158/01).

Bestehen bei Gewerbemietverträgen Gewährleistungsrechte (insb. die Minderung)?

Die Minderung, Zurückbehaltung und Kündigung werden in Gewerberaummietverträgen regelmäßig sehr stark eingeschränkt. Mit der Folge, dass die sehr weitreichende Einschränkung zu einer sehr einseitige Verlagerung des wirtschaftlichen Risikos von Mängeln auf den Mieter führt. Beispielsweise sehen neuere Gewerberaummietverträge häufig (BGH, Urteil vom 23.04.2008 – XII ZR 62/06) vor, dass der Mieter nur dann die Miete mindern kann, wenn das Recht zur Minderung entweder unbestritten oder aber rechtskräftig festgestellt ist. Dasselbe gilt für das Recht auf Zurückbehaltung und die Aufrechnung.

Bei einem Mangel muss der Mieter die Miete erstmal in voller Höhe zahlen. Sollte der Vermieter die Minderung ablehnen, muss die zu viel geleistete Miete gerichtlich zurückgefordert werden. Fraglich ist, ob bei Abschluss des Rückforderungsprozesses der Vermieter überhaupt zahlungsfähig ist. Gerade Vermieter, die offenkundige Mängel nicht beseitigen wollen und ein Gerichtsverfahren riskieren sind nicht zahlungsfähig. Sofern es es der betriebliche Ablauf es möglich macht, ist es besser nach erfolgter Abmahnung außerordentlich zu kündigen, mit dem Risiko, die Miete bis zum normalen Vertragsende weiter leisten zu müssen, wenn die Kündigung doch nicht wirksam war.

Was ist bei einem Eigentümerwechsel zu beachten?

Der neue Eigentümer tritt gem. §§ 578, 566 BGB in das Mietverhältnis ein und muss die vertraglichen Regelungen gegen sich gelten lassen. Er kann nur aus den im Vertrag genannten Gründen ordentlich kündigen oder nach dem Gesetz eine außerordentliche Kündigung aussprechen. Ansonsten ist eine Kündigung während der vereinbarten Vertragslaufzeit nicht möglich. § 573 II Nr. 2 BGB, der die Eigenbedarfskündigung regelt, gilt für Wohnmietverträge und greift hier nicht, sofern dieser Kündigungsgrund nicht im Vertrag vereinbart ist.

Praktische Checkliste Gewerbemietvertrag

● Ist die Objektgröße korrekt angegeben und verbindlich?

● Gibt es ausreichend Parkmöglichkeiten?

● Ist die Miethöhe im Verhältnis zu Lage /Ausstattung angemessen?

● Entspricht die Ausstattung den betrieblichen Anforderungen?

● Stehen ausreichende Nebenflächen zur Nutzung zur Verfügung?

● Gibt es Beschränkungen durch eine Hausordnung?

Gewerbemietvertrag prüfen lassen

Die Prüfung des Gewerbemietvertrag erfolgt durch einen erfahrenen Rechtsanwalt. Für den Laien ist es nicht einfach, die Vor- und Nachteile eines Gewerbemietvertrag abzuschätzen. Das mussnicht sein, denn oft lassen sich zumindest die größten Risiken durch Änderung einiger Klauseln reduzieren. Schaffen Sie Sicherheit mit dem DEVPRO24 Mietvertragscheck.

Was gilt für die Kaution bei Gewerbeimmobilien?

Anders als bei der Wohnmite besteht nicht die Begrenzung des § 551 Abs. 1 BGB auf 3 Monats-Nettomieten. Im Gewerbemietvertrag kann daher auch durchaus eine höhere Mietkaution vereinbart werden, da die Kaution frei verhandellbar ist. Ein Begrenzung für die Höhe der Mietkaution gibt es daher nicht. Die Höhe der Kaution bestimmt sich im allgemeinen nach der Ortsüblichkeit (Lage der gemieteten Räume etc.), der Mietdauer, der Miethöhe, der Größe und Ausstattung der Räume, etc. Je hochwertiger die Räumlichkeiten sind, desto höher fällt meist auch die Kaution aus. Erfahrungsgemäß liegen die Kautionen in der Gewerbemite meist zwischen 3 und 6 Monatsmieten. Das OLG Brandenburg hat in einer Entscheidung aus dem Jahr 2006 sogar eine Mietkaution von 7 Monatsmieten bei einer längerfristigen Gewerbevermietung für zulässig gehalten.

Gibt es rechtliche Grenzen bei der Mieterhöhung?

Grundsätzlich herrscht im Gewerberaummietrecht der Grundsatz der Vertragsfreiheit, wonach die Parteien frei in der Vereinbarung etwaiger Klauseln sind. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht bestehen im Gewerberaum- bzw. Geschäftsraummietrecht für Mieterhöhungen keine gesetzlichen Vorgaben: § 578 BGB verweist nicht auf die Schutzvorschriften de §§ 557 ff BGB (Regelungen über die Miethöhe). Soweit also keine abweichenden Vereinbarungen im Mietvertrag enthalten sind, können die Vertragsparteien von Gewerbemietverträgen jederzeit eine Mietänderung vereinbaren.

Das Kammergericht in Berlin (12 U 5939/99) stellte fest, dass der Preis für Gewerberäume erst dann in sittenwidriger Weise überhöht sei, wenn der (zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses) ortsübliche Mietzins um 100 Prozent überschritten werde. Dann könne erst von Wuchermiete gesprochen werden (KG, ZMR 2001, 614). Allerdings ist die diesbezügliche Rechtssprechung ist nicht einheitlich.

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