Klare Entscheidung für 99€ 

Jetzt rechtlich absichern 

✓ Prüfung von Anwälten

✓ Vertragsprüfung in 24h 

✓ inkl. Erstattungsgarantie

Hilfe

Immobilienkaufvertrag prüfen lassen für 99€ inkl. MwSt. Immobilienkaufverträge haben regelmäßig lebenslange rechtliche und wirtschaftliche Auswirkungen. Lassen Sie Ihren Vertrag jetzt prüfen, um von der jahrzehntelangen praktischen Erfahrung unserer Partneranwälte zu profitieren und teure Risiken vor der Unterzeichnung zu vermeiden.

Mit Expertenrat entspannt in die eigenen vier Wände ➤ Einfach✓ Transparent✓ Sicher✓

Die Kaufvertragsprüfung erfolgt in 24h und hat folgenden Leistungsumfang:

✓ Jede Klausel wird rechtlich geprüft, bewertet und kommentiert

✓ Klare Einordnung von Risiko und Handlungsbedarf

✓ Vorschläge für durchsetzbare Ergänzungen und Änderungen

✓ Konkrete Handlungsempfehlung zur Vertragsunterzeichnung

✓ Keine pauschale oder automatisierte Analyse

✓ Direkte Email-Kommunikation ohne Termin in der Kanzlei

✓ Kostenlose Rückfragen bei eventuellen Unklarheiten

✓ Volle Sicherheit durch Geld-Zurück-Garantie

Der Kauf einer Immobilie ist eine weitreichende Entscheidung. Notarielle Kaufverträge sind jedoch oft schwer verständlich und enthalten Regelungen, deren Bedeutung Käufer ohne juristische Erfahrung kaum einschätzen können. Da ein notarieller Vertrag nicht widerrufen werden kann und erkennbare Mängel meist zulasten des Käufers gehen, sollte der Vertrag vor Unterzeichnung sorgfältig geprüft werden. Eine unabhängige anwaltliche Prüfung zeigt, ob der Vertrag ausgewogen und rechtlich belastbar ist und schützt zuverlässig vor späteren Kosten.

Immobilienkaufvertrag prüfen lassen: So einfach geht's

Juristische Prüfung

Anwälte prüfen den Kaufvertrag systematisch

auf Risiken, Haftung und Kostenfallen

Rechtssicheres Ergebnis

Umfangreiche anwaltliche Stellungnahme mit konkreten Änderungsvorschlägen

Sofort-Recht vom Anwalt

Immmobilienkaufvertrag prüfen lassen  ➜

★★★★★ 4,8

Bewertet auf Trustami

Ratgeber: Immobilienkaufvertrag – worauf müssen Sie als Käufer achten?

(Lesezeit: ca. 6 Minuten)

Der notarielle Immobilienkaufvertrag ist allein entscheidend für die vereinbarte Beschaffenheit und die Rechte des Käufers. Formulierungen in Exposés oder mündliche Aussagen sind rechtlich ohne Bedeutung.

Standardisierte Vertragsmuster enthalten häufig Haftungsbegrenzungen, unbestimmte Beschaffenheitsmerkmale oder unklare Regelungen zum Besitz- und Gefahrübergang. Das führt schnell zum Verlust von Gewährleistungsrechten, weil der Käufer im Streitfall die Darlegungs- und Beweislast trägt. Eine präzise Analyse des Vertragstextes ist daher unerlässlich, um rechtliche Risiken frühzeitig zu erkennen und unklare oder nachteilige Klauseln vor Beurkundung anzupassen.

Dr. Julia Amrein

Redakteurin für Rechtsthemen

Aktualisiert am 02.12.2025

Welche Pflichtangaben sollten im Immobilienkaufvertrag geprüft werden?

Bei Immobilienkaufverträgen sind hinreichend bestimmte Pflichtangaben zwingend. Bei Fehlern können bei der Geltendmachung von Ansprüchen erhebliche Probleme auftreten. Prüfen Sie deshalb auch die formalen Vertragsbestandteile:

Angaben zu den Vertragspartnern

● Angaben zu den Vertragsparteien (Käufer, Verkäufer) 

● Vorname & Name

● Geburtsdatum

● Anschrift

● Steuer-Identifikationsnummer

Angaben zum Kaufobjekt

● Anschrift

● Lage

● Grundbuchbezirk

● Grundbuchblatt-Nummer

● Wohnungsnummer

● Wesentliche Bestandteile 

● Zubehör 

Das betrifft Objekte die mitverkauft werden wie z. B. die Einbauküche.

Bitte achten Sie darauf, dass mündliche Absprachen auch vertraglich gesichert werden. Das beugt Missverständnisse vor.

Informationen aus dem Grundbuchstand

● Eigentumsverhältnisse (Eigentümer/Eigentumsübergangs

● Grundbuchlasten (z. B. Dauerwohn- und Nutzungsrecht)

● Grundschulden (als Sicherheit für das Darlehen eintragen lassen)

● Pfandrechte Dritter (bei bestehenden Hypotheken)

● Dienstbarkeiten (z. B. Versorgungsleitungen der Stadt)

Kaufvertrag: Wann ist der Kaufpreis fällig?

Im Regelfall beginnt die Zahlungspflicht, wenn:

● alle notwendigen Genehmigungen vorliegen;

● die Eigentumsvormerkung einen nochmaligen Verkauf sperrt;

● das Grundstück lastenfrei gestellt und die Löschung der Grundschuld(en) bewilligt ist;

● Gemeinde auf Ihr Vorkaufsrecht verzichtet;

Tipp: Bei schwierigen Konstellationen kann der Käufer das Zahlungsmanagement auf den Notar übertragen (Notar-Anderkonto). Dann muss der Notar die Zahlungswege beachten und gibt die Gelder erst Zug um Zug frei. Das erhöht zwar die Kosten aber Sie haben die Sicherheit, dass der Kaufpreis zum Fälligkeitszeitpunkt vollständig gezahlt wird. 

Wer zahlt die Kosten für die Kaufvertragsabwicklung?

Grundsätzlich zahlt der Käufer die mit dem Vertrag verbundenen Kosten:

● Gebühren für Notar und Grundbuchamt 

● Gebühren für erforderliche behördliche Genehmigungen

Flächenabweichungen

● Wohnfläche bei verkauften Bestandsimmobilien oftmals nur geschätzt.

● Risiko: Die erworbene Immobilie könnte erheblich kleiner sein.

Tipp: Ihr Anwalt kann mit einer Optimierung solchen Flächenabweichungen vorbeugen z. B. mit einer Reduzierung des Kaufpreises um einen bestimmten Betrag pro fehlendem Quadratmeter Wohnfläche, wenn Flächenabweichungen um mehr als 10 Prozent vorliegen. Dies ist das anerkannte Maß der Toleranz für Flächenabweichungen. Liegt die Flächenabweichung darunter, gilt die Gebrauchstauglichkeit nur in unerheblicher Weise beeinträchtigt.

Warum ein Immobilienkaufvertrag vor der Unterzeichnung geprüft werden sollte

Viele Käufer gehen davon aus, dass ein notarieller Standardvertrag bereits ausgewogen und interessengerecht gestaltet ist. Tatsächlich orientieren sich Immobilienkaufverträge jedoch regelmäßig an bewährten Musterformulierungen, die in erster Linie eine rechtssichere Abwicklung des Verkaufs gewährleisten sollen. Eine individuelle Absicherung der besonderen Interessen des Käufers ist damit nicht automatisch verbunden.

Gerade bei Bestandsimmobilien bestehen häufig erhebliche Informationsunterschiede zwischen Käufer und Verkäufer. Während der Verkäufer das Objekt oftmals über viele Jahre selbst genutzt hat und dessen Zustand aus eigener Anschauung kennt, muss sich der Käufer regelmäßig auf Besichtigungen, Unterlagen und die Angaben der Verkäuferseite verlassen. Standardisierte Vertragsentwürfe berücksichtigen diese Informationsasymmetrie naturgemäß nur eingeschränkt.

Hinzu kommt, dass notarielle Kaufverträge in erster Linie die rechtliche Durchführung des Eigentumsübergangs regeln. Sie sind nicht darauf ausgelegt, sämtliche Risiken des Einzelfalls möglichst weitgehend zugunsten des Käufers abzusichern. Fragen zu bekannten Mängeln, Feuchtigkeitsschäden, Wasserschäden, Altlasten, Sanierungsbedarfen, behördlichen Verfahren oder der tatsächlichen Beschaffenheit der Immobilie werden deshalb häufig nur in dem Umfang geregelt, der für einen üblichen Vertragsabschluss erforderlich ist.

Auch andere Regelungen können für Käufer nachteilig ausgestaltet sein, ohne dass dies auf den ersten Blick erkennbar ist. Dies betrifft beispielsweise Verzugsregelungen, die Folgen einer verspäteten Übergabe, Vertragsstrafen, Rücktrittsrechte oder die Absicherung von Räumungsverpflichtungen. Gerade bei Immobilienkäufen können bereits einzelne Formulierungen erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen haben.

Hinzu kommt, dass zahlreiche Risiken nicht durch das isolierte Lesen einzelner Vertragsklauseln erkennbar sind. Entscheidend ist häufig das Zusammenspiel verschiedener Regelungen sowie deren praktische Bedeutung im späteren Konfliktfall. Ob eine Verzugsregelung ausgewogen ist, eine Vertragsstrafe sinnvoll erscheint oder bestimmte Risiken ausreichend abgesichert werden, erschließt sich regelmäßig erst aus praktischer Erfahrung mit Immobilienkaufverträgen und den daraus entstehenden Streitfällen.

Gerade solche Aspekte werden in standardisierten Vertragsmustern häufig nicht individuell berücksichtigt. Sie lassen sich auch nicht zuverlässig durch allgemeine Musterprüfungen oder automatisierte Analysen bewerten. Erforderlich ist vielmehr die Erfahrung eines im Immobilienrecht tätigen Rechtsanwalts, der die wirtschaftlichen und rechtlichen Folgen einzelner Regelungen aus der praktischen Fallbearbeitung kennt.

Wer einen Immobilienkaufvertrag prüfen lassen möchte, verfolgt daher regelmäßig ein anderes Ziel als die bloße Feststellung, ob ein Vertrag rechtlich wirksam oder marktüblich ist. Ziel einer anwaltlichen Prüfung ist es, individuelle Risiken frühzeitig zu erkennen, wirtschaftliche Nachteile zu vermeiden und vorhandene Gestaltungsspielräume vor der notariellen Beurkundung bestmöglich auszuschöpfen.

Vertragliche Gestaltungsspielräume bleiben ohne Berücksichtigung des konkreten Kaufobjekts und der individuellen Risiken des Käufers häufig ungenutzt →

Haftung bei Mängelansprüchen

Beim Kauf einer neuen Immobilie, ist in der Regel eine 5-jährige Gewährleistungsfrist zugrunde zu legen. Gerade bei einer gebrauchten Immobilie kann die Gewährleistung jedoch durch den Verkäufer ausgeschlossen werden. Achten Sie darauf, dass der ein Verkäufer der gebrauchten Immobilien haftet, wenn er Mängel wissentlich verschwiegen hat. Die bekannten Mängel sollten zudem im Vertrag festgehalten werden. Hier liegt das größte Optimierungspotential durch Ihren Anwalt. Regelmäßig kann die Mangelhaftung erheblich optimiert werden.

Wer bestimmt den Notar beim Immobilienverkauf?

Sie sollten darauf bestehen, dass Sie als Käufer den Notar aussuchen. Schließlich sind Sie die zahlende Partei. Es ist aber nicht Sache des Notars den Käufer auf benachteiligende Klauseln hinzuweisen. Der Notar prüft weder die Angemessenheit des Kaufpreises noch Angaben zur Infrastruktur des Objektes. Machen Sie sich bewusst, dass der Aufgabenbereich des Notars limitiert ist und erwarten Sie keine besondere Schutzfunktion. Der Notar erledigt lediglich die rechtliche Abwicklung.

Rücktritt vom Immobilienkauf

Eine Finanzierungsabsage, ist kein Grund für einen wirksamen Rücktritt. Einnotariell beurkundeter Kaufvertragbindet beide Vertragsparteien.Ohne eine vertraglich vereinbarte Rücktrittsklausel ist eine Rückabwicklung vom Immobilienkauf nur in sehr eng begrenzten Ausnahmefällen möglich. Ein Ausnahmefall wäre die Nichtigkeit. Grundlage der Nichtigkeit ist regelmäßig § 138 BGB (Sittenwidriges Rechtsgeschäft, Wucher). Hierzu müsste der vereinbarte Kaufpreis nicht unerheblich von dem „objektiven Wert" der Immobilie abweichen. Gemäß der Rechtsprechung(OLG Celle, Urteil vom 30.08.2012 -13 U 135/11; KG, Urteil vom 15.06.2012 - 11 U 18/11)ist der Immobilienkaufvertrag dabei dann nichtig, wenn der Kaufpreis den Wert der Immobilie um rund(BGH, Urteil vom 18.12.2007 - XI ZR 324/06) 100 % übersteigt. Erhebliche Probleme bereitet die Bestimmung des objektiven Wertes.

Eine weiterer Ausnahmefall wäre die arglistige Täuschung bei einem wesentlichen Mangel. Der Käufer kann dann die Rückabwicklung desGrundstückskaufvertragesverlangen. Dieunrichtige Altersangabe stellt z.B. eine arglistige Täuschung dar. Die Angabe zum Baujahr ist einevertraglich vereinbarte Beschaffenheitder Kaufsache.Denn Sie als Käufer vertrauen auf die richtige Angabe (OLG Hamm, Urteil vom 2.3.2017, 22U82/16). Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Haftungsausschluss bei arglistiger Täuschung stets unwirksam ist (BGH-Urteil vom 15.07.2011, V ZR 171/10). Allerdings liegt die Beweislast beim Käufer. Hier liegt ein großes Optimierungspotential. Ihr Anwalt kann eine maßgeschneiderte Rücktrittsklausel in Ihren Immobilienkaufvertrag integrieren. Sobald das Rücktrittsrecht vertraglich geregelt ist, gelten die Vereinbarungen im Vertrag vor den gesetzlichen Bestimmungen. Werden die Vereinbarungen nicht eingehalten, kann eine Vertragspartei vom Vertrag zurücktreten. Im Notfall müssen Sie dann keine Gerichte befassen und sich dem Risiko aussetzen, sondern können direkt vom Kaufvertrag zurücktreten. Der Rücktritt von einem Immobilienkaufvertrag ist meist ein langwieriger und kostenintensiver Prozess. Um das zu vermeiden, können Sie Ihren Immobilienkaufvertrag von einem Anwalt prüfen und optimieren lassen.  

Zusätzliche Rücktrittsrechte können die Rückabwicklung eines gescheiterten Immobilienkaufs erheblich erleichtern →

Was beim Kauf einer Eigentumswohnung – und dem Beitritt in eine WEG – zu beachten ist

Wollen Sie eine gebrauchte Wohnung kaufen, sollten Sie zwingend darauf achten, ob die Eigentumsanlage in der Vergangenheit ordnungsgemäß verwaltet wurde und ob es Streit unter den Eigentümern gab. Gibt es hier bereits Unstimmigkeiten, ist Vorsicht geboten. Sie sollten beim Verwalter auch in Erfahrung bringen, wie hoch die Instandhaltungsrücklage ausfällt, ob eine Sonderumlage geplant ist und ob der bisherige Eigentümer der Eigentümergemeinschaft Geld schuldet. Wer eine Wohnung kauft, bindet sich für einen sehr langen Zeitraum.

Lassen Sie sich die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zeigen, um etwa zu erfahren, wie viel Stimmrecht Sie besitzen. Ist das Miteigentumsprinzip vereinbart, könnte es einen Miteigentümer geben, der über mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile verfügt. In dem Fall könnte dieser Miteigentümer viele Beschlüsse im Alleingang durchsetzen.

Hohe Sonderumlagen und bekannte Sanierungsrisiken können bereits vor dem Kauf anwaltlich eingeschränkt werden →

Vorvertrag Immobilienkauf: Absicherung für den Kauf

Ein Vorvertrag verpflichtet beide Vertragspartner, zu einem späteren Zeitpunkt den Immobilienkaufvertrag abzuschließen. Der Vorvertrag dient der Absicherung, dass der Immobilienkaufvertrag zu einem späteren Zeitpunkt tatsächlich abgeschlossen wird. Die Verpflichtung zum Abschluss wird als so genannter Kontrahierungszwang bezeichnet. In dem Vorvertrag werden alle Punkte festgehalten, die zum Kauf der Immobilie notwendig sind. Bitte beachten Sie, dass ein Vorvertrag beim Immobilienkauf, der nicht von einem Notar beurkundet wurde,keinerlei rechtliche Bedeutung hat.

Eingetragene Grundschulden

Der lmmobilienkaufvertrag muss eine Übersicht über die im Grundbuch eingetragenen Grundschulden aufzeigen. Üblich ist auch, dass ein Käufer ein Objekt lastenfrei übernehmen möchte. Hierfür müsste die eingetragene und abbezahlte Grundschuld in Abteilung III mit Hilfe einer Löschungsbewilligung gelöscht.

Die Übernahme versteckter Belastungen lässt sich durch eine anwaltliche Vertragsoptimierung wirksam ausgeschlossen werden →

Eigentümerverhältnisse bei mehreren Käufern

Sind Sie nicht alleiniger Käufer, muss der jeweilige Anteil am Eigentum geregelt und vertraglich festgehalten sein!

Immobilienerwerb als Ausländer

Probleme können auftreten, wenn verheiratete Ausländer eine Immobilie kaufen möchten. Dann sind nämlich auch ausländische Rechtsvorschriften zu beachten. Gegebenenfalls muss unter Befassung eines Rechtsanwaltes ein Ehevertrag erstellt werden, der eine Abweichung vom ausländischen Recht ermöglicht.

Verkauf einer Immobilie mit Aufflassungsvormerkung

Ein Weiterverkauf ist möglich, da er durch die Auflassungsvormerkung Anspruch auf die Übereignung besteht. Der Verkäufer sollte aber seinen Kaufvertrag und seine KP-Zahlung vorlegen. Teilen Sie dem Notar also im Vorfeld den Sachverhalt mit und legen Sie die notarielle Urkunde vor. Am einfachsten ist es natürlich, wenn man den anstehenden Kauf bei dem selben Notar beurkunden lässt. Der Notar wird den Sachverhalt dann im neuen Kaufvertrag mit aufführen. Dort ist der aktuelle Grundbuchstand sowieso aufgeführt.

Hinreichende Bestimmung der Immobilie

Der wichtigste Punkt in einem Kaufvertrag bei einem Immobilienkauf ist die detaillierte Erfassung des Kaufgegenstands. Um das Haus und das Grundstück genau bezeichnen zu können, zieht der Notar das Grundbuch heran. Hierin findet er u.a. Informationen zu Größe, Lage und Bewirtschaftungsart. Überprüfen Sie die Korrektheit des Miteigentumsanteils und etwaiger Sondernutzungsrechte. Lassen Sie sich wesentliche Eigenschaften, wie z.B. Funktionsfähigkeit der Heizung zusichern. Erkundigen Sie sich bei der örtlichen Gemeinde, ob Erschließungs- und Herstellungsbeiträge für Kanal und Wasser bezahlt sind. Selbst wenn diese bezahlt sind, können weitere Kosten für die Herstellung der Hausanschlüsse und der nicht öffentlichen Versorgung anfallen.

Wirtschaftlicher Eigentumsübergang beim Immobilienerwerb

Ein Punkt, den Sie ganz sicher noch einmal überprüfen sollten, ist der Termin für den „wirtschaftlichen Übergang“ der Immobilie. Dazu gehört die Festlegung eines realistischen Übergabezeitpunktes. Auch hier gilt das, was im Vertrag festgehalten wurde. Rechtlich sind Sie erst dann der Eigentümer, wenn die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist. Regelmäßig liegt dieser Termin hinter dem im Kaufvertrag vereinbarten Termin für den wirtschaftlichen Übergang der Immobilie. Ab dem Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs gehen Nutzen und Lasten der Immobilie auf den Käufer über. Die Eigentumsumschreibung erfolgt regelmäßig erst mit Erhalt des vollständigen Kaufpreises und der Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat.d.h. derEigentumsumschreibung findet nicht direkt bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages durch den Notar statt, sondern erst, wenn der Käufer ins Grundbuch eingetragen wird. Die konkrete Eintragung ins Grundbuch kann durchaus mehrere Wochen dauern. Dieses Vorgehen dient der Vermeidung von Schäden des Verkäufers. Bitte achten Sie darauf, dass sowohl das Fälligkeitsdatum als auch der Zeitpunkt der Übergabe Bestandteil des Kaufvertrags sind. Dabei sollte jede vertraglich geregelte Frist an eine Vertragsstrafe gekoppelt sein. 

Eine anwaltliche Vertragsoptimierung kann verhindern, dass Sie bereits für die Immobilie haften, obwohl Sie noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind →

Erwerb von Teileigentum

Wenn Sie eine alleinstehende Immobilie kaufen, steht diese auf einem genau bestimmten und abgegrenzten Grundstück. Etwas anders ist es, wenn Sie eine Immobilie auf einem Gemeinschaftsgrundstück kaufen. Man spricht dann von einer ideellen Teilung (des Grundstücks). Die Vorbehalte gegen die ideele Teilung sind nachvollziehbar. Allerdings kann durch eine minutiös gestaltete Teilungserklärung das Verhältnis so genau geregelt werden, dass es in der Praxis einer Realteilung nahezu gleicht. Sie können auch in dieser Form nahezu frei über die Bebauung, Instandhaltung und einem etwaigen Verkauf verfügen. Das gilt auch für Hypotheken oder Grundschulden und die Vererbung. Selbst die Festlegung, dass bauliche Veränderungen nicht der Zustimmung des Nachbarn bedürfen ist möglich. Regelungen für Zufahrten usw. können anders als bei der Realteilung von Anfang an klare Verhältnisse schaffen. Der Vorteil der ideellen Teilung gegenüber der starren Realteilung ist gerade ihre Flexibilität. Gerade für Ihren Fall kommt eine flexible Teilungserklärung Ihrem Bauvorhaben entgegen. Sie könnte die Unsicherheiten des Kaufvertrags ausgleichen.Wichtig ist die umfassende Abklärung mit dem Nachbarn.

Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung sichert Ihren Anspruch an der Immobilie.Zunächst wird die Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen, die alle potentiellen weiteren Erwerber darüber in Kenntnis setzt, dass bereits eine Auflassung stattgefunden hat und dass das Eigentum von dem Veräußerer an den Erwerber übertragen werden soll. Erst danach wird er in der Praxis der Kaufpreis bezahlt. Sobald der Kaufpreis gezahlt ist, wird die in Abteilung II des Grundbuchs eingetragene Auflassungsvormerkung gelöscht und Sie als neuer Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen.

Nebenabreden

Es gilt der Grundsatz, dass die über ein Rechtsgeschäft aufgenommene Urkunde die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich hat. Nebenabreden sind daher ausgeschlossen. Das würde z.B. ein mündliche Vereinbarung einer zusätzlichen Zahlung über den in dem notariellen Vertrag genannten Kaufpreis hinaus betreffen. Das wird gerne gemacht um bei bei Grunderwerbsteuer zu sparen. Das man bei der konkreten Umsetzung auch einige Punkte bespricht, die im Vertrag nicht explizit erwähnt wurden ist selbstverständlich. Die Grenze ist dort zu sehen, wo Sie etwas ohne rechtlichen Grund verlangen. Die Gerichte sind bei Kaufverträgen streng. Vertragsgegenstand ist, was in der Notarurkunde und den Anlagen drinsteht. Aufgrund der Schwierigkeiten bei der Abgrenzung zwischen Wesentlichen und Unwesentlichem sollte aus Vorsichtsgründen jede Vertragsvereinbarung der notariellen Beurkundung unterworfen werden. Sie können aber beruhigt sein, der Käufer kann nicht einfach ins Blaue etwas behaupten um sich aus dem Vertrag zu lösen. Derjenige, der sich auf eine mündliche Nebenabrede beruft, trägt die Beweislast (BGB RGHK 11. Aufl. § 125 Anm. 33 und 37; Palandt BGB 27. Aufl. § 125 Anm. 5). Das dürfte bei einer bloßen Besprechung faktisch unmöglich sein.

Wichtige Zusagen des Verkäufers lassen sich rechtssicher in den Immobilienkaufvertrag integrieren →

Maklerprovision

In Immobilienkaufverträgen finden sich häufig Klauseln zur Maklerprovision. Regelmäßig erfolgt die Maklerleistung schon vor der Beurkundung, so dass für die Aufnahme einer bestimmten Klausel in den Vertrag seitens der Vertragsparteien keine Notwendigkeit besteht. Da der Makler eben keine Vertragspartei ist, hat er auch keinen Anspruch auf die zusätzliche Absicherung.

Energieausweis

Seit 2009 ist der Verkäufer verpflichtet, bereits einem ernsthaften Interessenten einen Energieausweis vorzulegen. Bei Weigerung kann ein Bußgeld verhängt werden. 

Bei dem Kauf einer Immobilie handelt es sich um eine hohe Investition, bei der Sie auf Nummer Sicher gehen möchten. Nutzen Sie die Zeit vor der Vertragsunterzeichnung daher und planen Sie die Investition in eine anwaltliche Beratung bei den Kosten für die Immobilie am besten direkt mit ein und beauftragen Sie uns.

Checkliste: Erfolgreich zum Immobilieneigentum

● Sie einigen sich über die Vereinbarungen zum Immobilienkauf

● Sie legen dem Verkäufer eine schriftliche Finanzierungszusage vor

● Zum ersten Notartermin nehme Sie bereits alle Unterlagen mit

● Notar fertigt nach Vorgabe den Immobilienkaufvertrag an

● Sie erhalten einen Entwurf des Kaufvertrags

● Sie lassen den Vertrag über DEVPRO24 anwaltlich überprüfen

● Notartermin zur Beurkundung des Kaufvertrages

● Wenige Tage nach der Beurkundung erhalten Sie den Kaufvertrag

● Das Finanzamt übersendet ihnen den Grunderwerbssteuerbescheid

● Notar erhält die Bewilligung zu Löschung der alten Grundschuld

● Sie überweisen den Kaufpreis

● Die Übergabe des Objektes erfolgt

● Das Grundbuchamt bestätigt Sie als neuen Eigentümer

Häufige Fragen zum Immobilienkaufvertrag

Was kostet es, einen Immobilienkaufvertrag prüfen zu lassen?

Die Kosten für die Prüfung eines Immobilienkaufvertrags hängen vom Umfang des Vertragsentwurfs, dem Wert der Immobilie und den Besonderheiten des Einzelfalls ab. Während einige Anbieter feste Pauschalpreise anbieten, rechnen viele Rechtsanwälte nach Zeitaufwand oder auf Grundlage individueller Honorarvereinbarungen ab.

In der Praxis bewegen sich die Kosten einer anwaltlichen Prüfung häufig zwischen etwa 300 und 5.000 Euro. Der Aufwand kann insbesondere bei umfangreichen Vertragswerken, komplexen Grundbuchverhältnissen, mehreren Vertragsparteien oder zusätzlichen Vereinbarungen deutlich steigen. Da viele Kanzleien keine Festpreise anbieten, lassen sich die tatsächlichen Kosten vorab häufig nur schwer abschätzen.

DEVPRO24 bietet die anwaltliche Prüfung eines Immobilienkaufvertrags bis zu einem Umfang von fünf Seiten bereits für 99 € inklusive Mehrwertsteuer an. Für umfangreichere Vertragsentwürfe beträgt der Festpreis 149 € inklusive Mehrwertsteuer.

Wer einen Immobilienkaufvertrag prüfen lassen möchte, sollte jedoch nicht allein auf die Kosten achten. Bereits einzelne nachteilige Regelungen zu Gewährleistung, Rücktrittsrechten, Kaufpreisfälligkeit, Übergabeterminen oder bekannten Mängeln können erhebliche wirtschaftliche Folgen haben. Angesichts von Kaufpreisen im sechs- oder siebenstelligen Bereich stellt die anwaltliche Prüfung daher regelmäßig eine vergleichsweise geringe, aber sinnvolle Investition in die eigene Absicherung dar.

Warum sollte ich einen Immobilienkaufvertrag vor der Unterzeichnung prüfen lassen?

Der Kauf einer Immobilie gehört regelmäßig zu den größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Bereits einzelne Klauseln können erhebliche Auswirkungen auf Haftung, Gewährleistung, Besitzübergang oder Rücktrittsrechte haben. Da notarielle Kaufverträge nach der Beurkundung grundsätzlich bindend sind, sollten mögliche Risiken vor der Unterschrift erkannt und beseitigt werden.

Was prüft ein Anwalt bei einem Immobilienkaufvertrag?

Der Anwalt prüft den gesamten Vertragsinhalt auf rechtliche Risiken, wirtschaftliche Nachteile und unklare Formulierungen. Dazu gehören insbesondere Regelungen zur Kaufpreisfälligkeit, Gewährleistung, Mängelhaftung, Auflassungsvormerkung, Besitzübergang, Vertragsstrafen, Rücktrittsrechten sowie individuelle Besonderheiten des Kaufobjekts.

Reicht die Prüfung durch den Notar nicht aus?

Nein. Der Notar ist gesetzlich zur Neutralität verpflichtet. Er sorgt für die rechtssichere Abwicklung des Kaufvertrages, vertritt jedoch weder die Interessen des Käufers noch die des Verkäufers. Eine individuelle Interessenvertretung erfolgt ausschließlich durch einen eigenen Anwalt.

Kann ich einen Immobilienkaufvertrag nach der Unterschrift widerrufen?

Nein. Für notarielle Immobilienkaufverträge besteht grundsätzlich kein Widerrufsrecht. Nach der Beurkundung sind beide Vertragsparteien an den Vertrag gebunden. Eine Rückabwicklung ist nur in Ausnahmefällen oder bei vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechten möglich.

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung wird im Grundbuch eingetragen und sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung. Sie verhindert insbesondere, dass die Immobilie nach Abschluss des Kaufvertrages nochmals an einen Dritten verkauft oder anderweitig belastet wird.

Wann muss der Kaufpreis bezahlt werden?

Der Kaufpreis wird üblicherweise erst fällig, wenn sämtliche vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind. Hierzu gehören regelmäßig die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Vorlage erforderlicher Genehmigungen sowie die Sicherstellung der lastenfreien Eigentumsübertragung.

Kann man einen Immobilienkaufvertrag mit KI oder ChatGPT prüfen lassen?

KI-Systeme wie ChatGPT können Immobilienkaufverträge analysieren und einzelne Auffälligkeiten, ungewöhnliche Formulierungen oder potenziell problematische Klauseln erkennen. Gerade bei komplexeren Immobilienkaufverträgen stößt eine automatisierte Prüfung jedoch schnell an Grenzen. Viele rechtliche und wirtschaftliche Risiken ergeben sich erst aus dem Zusammenspiel verschiedener Vertragsregelungen, den Besonderheiten der Immobilie sowie den konkreten Umständen des Kaufvorhabens.

Besonders relevant sind häufig Gewährleistungsausschlüsse, Regelungen zum Besitz- und Eigentumsübergang, Kaufpreisfälligkeit, Rücktrittsrechte, Auflassungsvormerkungen, Grundbuchbelastungen oder die Absicherung von Übergabeterminen. KI-Systeme bewerten solche Klauseln oftmals nur schematisch und können praktische Konfliktfelder oder wirtschaftliche Risiken häufig nicht ausreichend gewichten.

Hinzu kommt, dass Verkäufer bei Bestandsimmobilien regelmäßig über einen erheblichen Wissensvorsprung hinsichtlich Zustand, Nutzung und möglicher Mängel der Immobilie verfügen. Ob ein Vertragsentwurf dieses Risiko angemessen berücksichtigt oder zusätzliche Absicherungen sinnvoll erscheinen, lässt sich regelmäßig nicht allein anhand einzelner Klauseln beurteilen.

Automatisierte Bewertungen können zudem sprachlich sehr überzeugend wirken, obwohl rechtliche Einschätzungen unvollständig oder im Einzelfall fehlerhaft sind. Gerade bei Immobilienkäufen, die häufig Investitionen von mehreren hunderttausend Euro betreffen, können Fehlbewertungen erhebliche finanzielle Folgen haben.

Wer einen Immobilienkaufvertrag prüfen lassen möchte, sollte daher bedenken, dass eine anwaltliche Prüfung nicht nur einzelne Vertragsklauseln bewertet. Ein erfahrener Rechtsanwalt berücksichtigt die wirtschaftliche Gesamtwirkung des Vertrages, typische Konflikte aus der Praxis, bekannte Risikokonstellationen sowie die individuellen Besonderheiten des konkreten Kaufobjekts. Dadurch lassen sich problematische Regelungen häufig deutlich besser erkennen und spätere Streitigkeiten vermeiden.

Was bedeutet „lastenfreie Übergabe“?

Eine lastenfreie Übergabe bedeutet, dass die Immobilie frei von nicht übernommenen Belastungen auf den Käufer übertragen wird. Hierzu zählen insbesondere alte Grundschulden, Hypotheken oder sonstige Rechte Dritter, soweit diese nicht ausdrücklich übernommen werden sollen.

Welche Risiken bestehen bei gebrauchten Immobilien?

Bei Bestandsimmobilien wird die Gewährleistung häufig weitgehend ausgeschlossen. Versteckte Mängel können deshalb erhebliche finanzielle Belastungen verursachen. Umso wichtiger ist die Prüfung, ob Haftungsausschlüsse wirksam formuliert wurden und welche Ansprüche dem Käufer im Einzelfall verbleiben.

Haftet der Verkäufer für verschwiegene Mängel?

Ja. Verschweigt der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel arglistig, kann er sich nicht auf einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen. Der Käufer kann in solchen Fällen unter Umständen Schadensersatz verlangen oder den Vertrag rückabwickeln.

Was passiert bei einer falschen Wohnflächenangabe?

Erhebliche Abweichungen zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche können Ansprüche des Käufers auslösen. In der Rechtsprechung wird häufig eine Abweichung von mehr als zehn Prozent als relevante Grenze angesehen. Eine vertragliche Absicherung kann spätere Streitigkeiten vermeiden.

Wer bestimmt den Notar?

Grundsätzlich können Käufer und Verkäufer den Notar frei wählen. In der Praxis wird der Notar häufig vom Käufer vorgeschlagen, da dieser regelmäßig den überwiegenden Teil der Vertragskosten trägt.

Welche Kosten entstehen beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis?

Neben dem Kaufpreis fallen regelmäßig Notarkosten, Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer sowie gegebenenfalls Maklerkosten an. Zusätzlich können Kosten für Finanzierungsunterlagen, Gutachten oder erforderliche Genehmigungen entstehen.

Kann eine Finanzierungsklausel vereinbart werden?

Ja. In bestimmten Fällen kann eine vertragliche Rücktrittsmöglichkeit für den Fall aufgenommen werden, dass die Finanzierung endgültig scheitert. Ohne eine entsprechende Regelung berechtigt eine Darlehensablehnung regelmäßig nicht zum Rücktritt vom Kaufvertrag.

Was bedeutet wirtschaftlicher Besitzübergang?

Mit dem wirtschaftlichen Besitzübergang gehen Nutzen und Lasten der Immobilie auf den Käufer über. Ab diesem Zeitpunkt trägt der Käufer beispielsweise laufende Kosten und erhält etwaige Mieteinnahmen. Der rechtliche Eigentumsübergang erfolgt hingegen erst mit der Eintragung im Grundbuch.

Worauf sollte ich beim Kauf einer Eigentumswohnung achten?

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung sollten insbesondere die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung, die Höhe der Instandhaltungsrücklage, mögliche Sonderumlagen sowie die Protokolle der Eigentümerversammlungen geprüft werden.

Was ist eine Sonderumlage?

Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Finanzierung außerplanmäßiger Kosten. Sie kann beispielsweise bei größeren Sanierungsmaßnahmen erforderlich werden und mehrere tausend Euro betragen.

Kann der Kaufvertrag nachträglich geändert werden?

Ja. Änderungen eines Immobilienkaufvertrages müssen grundsätzlich erneut notariell beurkundet werden. Mündliche Nebenabreden sind regelmäßig unwirksam und bieten keine ausreichende rechtliche Sicherheit.

Welche Unterlagen sollte ich vor der Unterzeichnung prüfen?

Wichtige Unterlagen sind insbesondere der Kaufvertragsentwurf, aktuelle Grundbuchauszüge, Bauunterlagen, Energieausweis, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie gegebenenfalls vorhandene Gutachten.

Wie lange dauert die anwaltliche Prüfung eines Immobilienkaufvertrags?

Die Prüfung erfolgt bei DEVPRO24 regelmäßig innerhalb von 24 Stunden nach vollständigem Eingang der Unterlagen. Auf Wunsch stehen zusätzlich Express-Optionen zur Verfügung.

Lohnt sich eine anwaltliche Prüfung bei einem standardisierten Notarvertrag?

Ja. Gerade standardisierte Vertragsmuster enthalten häufig Regelungen, die vor allem den Verkäufer absichern. Eine anwaltliche Prüfung zeigt auf, ob Anpassungen möglich sind und ob einzelne Klauseln für den Käufer wirtschaftliche oder rechtliche Nachteile verursachen können.

Kann ich nach der Prüfung Änderungswünsche in den Vertrag aufnehmen lassen?

Ja. Solange der Vertrag noch nicht notariell beurkundet wurde, können Änderungswünsche regelmäßig in die Vertragsverhandlungen eingebracht werden. Der Notar kann den Vertragsentwurf entsprechend anpassen, sofern die Parteien zustimmen.

*Preisstaffel

Preis inkl. MwSt.; Standardprüfung in 24 h: 99 € bis 4 Seiten, ab Seite 5: 129 €; Express (12 h): 189