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Eine Immobilie zu kaufen, ist alles andere als einfach. Damit so ein Geschäft ordentlich über die Bühne geht, lotsen Notare Käufer und Verkäufer durch das Immobiliengeschäft. Die Interessen sind klar: Der Käufer möchte schnell einziehen und der Verkäufer sein Geld möglichst bald auf seinem Konto haben. Es ist nicht zu ändern, dass notarielle Immobilien-Kaufverträge in großen Teilen einem juristischen Laien unverständlich sind. Bei dem Kauf einer Immobilie kann man viele Fehler machen! Das gilt auch und gerade für den rechtlichen Teil.

Mit dem Kauf einer Immobilie ist eine große Investition verbunden. Daher sollten angehende Eigenheimbesitzer äußerste Sorgfalt walten lassen. Ist der Kaufvertrag notariell beurkundet, ist ein Widerruf ausgeschlossen. Waren die Mängel potenziell erkennbar, gehen die dadurch entstehenden Kosten zu Ihren Lasten. Der sicherste Ansatz, um vertraglich keine Fehler zu machen: sich den schriftlichen Immobilienkaufvertrag geben und diesen durch einen Rechtsanwalt prüfen lassen.

Wer sich die Möglichkeit nimmt, den Kaufvertrag zu überprüfen zu lassen, schützt sich vor unliebsamen Überraschungen.

Ratgeber: Immobilienkaufvertrag – worauf ist bei einem Kaufvertrag für eine Immobilie zu achten? 

(Lesezeit: ca. 6 Minuten)

Vor dem Erwerb oder Verkauf einer Immobilie ist es sinnvoll, sich mit den Inhalten eines Immobilienkaufvertrags zu beschäftigen. Ist man nämlich bereits beim Notartermin, bestehen oft Hemmungen, bei Unklarheiten nachzufragen.

Welche Pflichtangaben sollten im Immobilienkaufvertrag geprüft werden?

Bei Immobilienkaufverträgen sind hinreichend bestimmte Pflichtangaben zwingend. Bei Fehlern können bei der Geltendmachung von Ansprüchen erhebliche Probleme auftreten. Prüfen Sie deshalb auch die formalen Vertragsbestandteile:

Angaben zu den Vertragspartnern

● Angaben zu den Vertragsparteien (Käufer, Verkäufer) 

● Vorname & Name

● Geburtsdatum

● Anschrift

● Steuer-Identifikationsnummer

Angaben zum Kaufobjekt

● Anschrift

● Lage

● Grundbuchbezirk

● Grundbuchblatt-Nummer

● Wohnungsnummer

● Wesentliche Bestandteile 

● Zubehör 

Das betrifft Objekte die mitverkauft werden wie z. B. die Einbauküche.

Bitte achten Sie darauf, dass mündliche Absprachen auch vertraglich gesichert werden. Das beugt Missverständnisse vor.

Informationen aus dem Grundbuchstand

● Eigentumsverhältnisse (Eigentümers, Datum und Grund des Eigentumsübergangs)

● Grundbuchlasten (z. B. Dauerwohn- und Nutzungsrecht)

● Grundschulden (diese kann eine Bank als Sicherheit für das Darlehen eintragen lassen)

● Pfandrechte Dritter (bei bestehenden Hypotheken)

● Dienstbarkeiten (z. B. Versorgungsleitungen der Stadt)

Kaufvertrag: Wann ist der Kaufpreis fällig?

Im Regelfall beginnt die Zahlungspflicht, wenn:

● alle notwendigen Genehmigungen vorliegen;

● die sogenannte Eigentumsvormerkung einen nochmaligen Verkauf sperrt;

● das Grundstück lastenfrei gestellt und die Löschung der Grundschuld(en) bewilligt ist;

● Gemeinde auf Ihr Vorkaufsrecht verzichtet;

Tipp: Bei schwierigen Konstellationen kann der Käufer das Zahlungsmanagement auf den Notar übertragen (Notar-Anderkonto). Dann muss der Notar die Zahlungswege beachten und gibt die Gelder erst Zug um Zug frei. Das erhöht zwar die Kosten aber Sie haben die Sicherheit, dass der Kaufpreis zum Fälligkeitszeitpunkt vollständig gezahlt wird. 

Wer zahlt die Kosten für die Kaufvertragsabwicklung?

Grundsätzlich zahlt der Käufer die mit dem Vertrag verbundenen Kosten:

● Gebühren für Notar und Grundbuchamt 

● Gebühren für erforderliche behördliche Genehmigungen

Flächenabweichungen

● Wohnfläche bei verkauften Bestandsimmobilien oftmals nur geschätzt.

● Risiko: Die erworbene Immobilie könnte erheblich kleiner sein.

Tipp: Ihr Anwalt kann mit einer Optimierung solchen Flächenabweichungen vorbeugen z. B. mit einer Reduzierung des Kaufpreises um einen bestimmten Betrag pro fehlendem Quadratmeter Wohnfläche, wenn Flächenabweichungen um mehr als 10 Prozent vorliegen. Dies ist das anerkannte Maß der Toleranz für Flächenabweichungen. Liegt die Flächenabweichung darunter, gilt die Gebrauchstauglichkeit nur in unerheblicher Weise beeinträchtigt.

Haftung bei Mängelansprüchen

Beim Kauf einer neuen Immobilie, ist in der Regel eine 5-jährige Gewährleistungsfrist zugrunde zu legen. Gerade bei einer gebrauchten Immobilie kann die Gewährleistung jedoch durch den Verkäufer ausgeschlossen werden. Achten Sie darauf, dass der ein Verkäufer der gebrauchten Immobilien haftet, wenn er Mängel wissentlich verschwiegen hat. Die bekannten Mängel sollten zudem im Vertrag festgehalten werden. Hier liegt das größte Optimierungspotential durch Ihren Anwalt. Regelmäßig kann die Mangelhaftung erheblich optimiert werden.

Wer bestimmt den Notar beim Immobilienverkauf?

Sie sollten darauf bestehen, dass Sie als Käufer den Notar aussuchen. Schließlich sind Sie die zahlende Partei. Es ist aber nicht Sache des Notars den Käufer auf benachteiligende Klauseln hinzuweisen. Der Notar prüft weder die Angemessenheit des Kaufpreises noch Angaben zur Infrastruktur des Objektes. Machen Sie sich bewusst, dass der Aufgabenbereich des Notars limitiert ist und erwarten Sie keine besondere Schutzfunktion. Der Notar erledigt lediglich die rechtliche Abwicklung.

Rücktritt vom Immobilienkauf

Eine Finanzierungsabsage, ist kein Grund für einen wirksamen Rücktritt. Einnotariell beurkundeter Kaufvertragbindet beide Vertragsparteien.Ohne eine vertraglich vereinbarte Rücktrittsklausel ist eine Rückabwicklung vom Immobilienkauf nur in sehr eng begrenzten Ausnahmefällen möglich. Ein Ausnahmefall wäre die Nichtigkeit. Grundlage der Nichtigkeit ist regelmäßig § 138 BGB (Sittenwidriges Rechtsgeschäft, Wucher). Hierzu müsste der vereinbarte Kaufpreis nicht unerheblich von dem „objektiven Wert" der Immobilie abweichen. Gemäß der Rechtsprechung(OLG Celle, Urteil vom 30.08.2012 -13 U 135/11; KG, Urteil vom 15.06.2012 - 11 U 18/11)ist der Immobilienkaufvertrag dabei dann nichtig, wenn der Kaufpreis den Wert der Immobilie um rund(BGH, Urteil vom 18.12.2007 - XI ZR 324/06) 100 % übersteigt. Erhebliche Probleme bereitet die Bestimmung des objektiven Wertes.

Eine weiterer Ausnahmefall wäre die arglistige Täuschung bei einem wesentlichen Mangel. Der Käufer kann dann die Rückabwicklung desGrundstückskaufvertragesverlangen. Dieunrichtige Altersangabe stellt z.B. eine arglistige Täuschung dar. Die Angabe zum Baujahr ist einevertraglich vereinbarte Beschaffenheitder Kaufsache.Denn Sie als Käufer vertrauen auf die richtige Angabe (OLG Hamm, Urteil vom 2.3.2017, 22U82/16). Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Haftungsausschluss bei arglistiger Täuschung stets unwirksam ist (BGH-Urteil vom 15.07.2011, V ZR 171/10). Allerdings liegt die Beweislast beim Käufer. Hier liegt ein großes Optimierungspotential. Ihr Anwalt kann eine maßgeschneiderte Rücktrittsklausel in Ihren Immobilienkaufvertrag integrieren. Sobald das Rücktrittsrecht vertraglich geregelt ist, gelten die Vereinbarungen im Vertrag vor den gesetzlichen Bestimmungen. Werden die Vereinbarungen nicht eingehalten, kann eine Vertragspartei vom Vertrag zurücktreten. Im Notfall müssen Sie dann keine Gerichte befassen und sich dem Risiko aussetzen, sondern können direkt vom Kaufvertrag zurücktreten. Der Rücktritt von einem Immobilienkaufvertrag ist meist ein langwieriger und kostenintensiver Prozess. Um das zu vermeiden, können Sie Ihren Immobilienkaufvertrag von einem Anwalt prüfen und optimieren lassen.  

Was beim Kauf einer Eigentumswohnung – und dem Beitritt in eine WEG – zu beachten ist

Wollen Sie eine gebrauchte Wohnung kaufen, sollten Sie zwingend darauf achten, ob die Eigentumsanlage in der Vergangenheit ordnungsgemäß verwaltet wurde und ob es Streit unter den Eigentümern gab. Gibt es hier bereits Unstimmigkeiten, ist Vorsicht geboten. Sie sollten beim Verwalter auch in Erfahrung bringen, wie hoch die Instandhaltungsrücklage ausfällt, ob eine Sonderumlage geplant ist und ob der bisherige Eigentümer der Eigentümergemeinschaft Geld schuldet. Wer eine Wohnung kauft, bindet sich für einen sehr langen Zeitraum.

Lassen Sie sich die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zeigen, um etwa zu erfahren, wie viel Stimmrecht Sie besitzen. Ist das Miteigentumsprinzip vereinbart, könnte es einen Miteigentümer geben, der über mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile verfügt. In dem Fall könnte dieser Miteigentümer viele Beschlüsse im Alleingang durchsetzen.

Vorvertrag Immobilienkauf: Absicherung für den Kauf

Ein Vorvertrag verpflichtet beide Vertragspartner, zu einem späteren Zeitpunkt den Immobilienkaufvertrag abzuschließen. Der Vorvertrag dient der Absicherung, dass der Immobilienkaufvertrag zu einem späteren Zeitpunkt tatsächlich abgeschlossen wird. Die Verpflichtung zum Abschluss wird als so genannter Kontrahierungszwang bezeichnet. In dem Vorvertrag werden alle Punkte festgehalten, die zum Kauf der Immobilie notwendig sind. Bitte beachten Sie, dass ein Vorvertrag beim Immobilienkauf, der nicht von einem Notar beurkundet wurde,keinerlei rechtliche Bedeutung hat.

Eingetragene Grundschulden

Der lmmobilienkaufvertrag muss eine Übersicht über die im Grundbuch eingetragenen Grundschulden aufzeigen. Üblich ist auch, dass ein Käufer ein Objekt lastenfrei übernehmen möchte. Hierfür müsste die eingetragene und abbezahlte Grundschuld in Abteilung III mit Hilfe einer Löschungsbewilligung gelöscht.

Eigentümerverhältnisse bei mehreren Käufern

Sind Sie nicht alleiniger Käufer, muss der jeweilige Anteil am Eigentum geregelt und vertraglich festgehalten sein!

Immobilienerwerb als Ausländer

Probleme können auftreten, wenn verheiratete Ausländer eine Immobilie kaufen möchten. Dann sind nämlich auch ausländische Rechtsvorschriften zu beachten. Gegebenenfalls muss unter Befassung eines Rechtsanwaltes ein Ehevertrag erstellt werden, der eine Abweichung vom ausländischen Recht ermöglicht.

Verkauf einer Immobilie mit Aufflassungsvormerkung

Ein Weiterverkauf ist möglich, da er durch die Auflassungsvormerkung Anspruch auf die Übereignung besteht. Der Verkäufer sollte aber seinen Kaufvertrag und seine KP-Zahlung vorlegen. Teilen Sie dem Notar also im Vorfeld den Sachverhalt mit und legen Sie die notarielle Urkunde vor. Am einfachsten ist es natürlich, wenn man den anstehenden Kauf bei dem selben Notar beurkunden lässt. Der Notar wird den Sachverhalt dann im neuen Kaufvertrag mit aufführen. Dort ist der aktuelle Grundbuchstand sowieso aufgeführt.

Hinreichende Bestimmung der Immobilie

Der wichtigste Punkt in einem Kaufvertrag bei einem Immobilienkauf ist die detaillierte Erfassung des Kaufgegenstands. Um das Haus und das Grundstück genau bezeichnen zu können, zieht der Notar das Grundbuch heran. Hierin findet er u.a. Informationen zu Größe, Lage und Bewirtschaftungsart. Überprüfen Sie die Korrektheit des Miteigentumsanteils und etwaiger Sondernutzungsrechte. Lassen Sie sich wesentliche Eigenschaften, wie z.B. Funktionsfähigkeit der Heizung zusichern. Erkundigen Sie sich bei der örtlichen Gemeinde, ob Erschließungs- und Herstellungsbeiträge für Kanal und Wasser bezahlt sind. Selbst wenn diese bezahlt sind, können weitere Kosten für die Herstellung der Hausanschlüsse und der nicht öffentlichen Versorgung anfallen.

Wirtschaftlicher Eigentumsübergang beim Immobilienerwerb

Ein Punkt, den Sie ganz sicher noch einmal überprüfen sollten, ist der Termin für den „wirtschaftlichen Übergang“ der Immobilie. Dazu gehört die Festlegung eines realistischen Übergabezeitpunktes. Auch hier gilt das, was im Vertrag festgehalten wurde. Rechtlich sind Sie erst dann der Eigentümer, wenn die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgt ist. Regelmäßig liegt dieser Termin hinter dem im Kaufvertrag vereinbarten Termin für den wirtschaftlichen Übergang der Immobilie. Ab dem Zeitpunkt des wirtschaftlichen Übergangs gehen Nutzen und Lasten der Immobilie auf den Käufer über. Die Eigentumsumschreibung erfolgt regelmäßig erst mit Erhalt des vollständigen Kaufpreises und der Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat.d.h. derEigentumsumschreibung findet nicht direkt bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages durch den Notar statt, sondern erst, wenn der Käufer ins Grundbuch eingetragen wird. Die konkrete Eintragung ins Grundbuch kann durchaus mehrere Wochen dauern. Dieses Vorgehen dient der Vermeidung von Schäden des Verkäufers. Bitte achten Sie darauf, dass sowohl das Fälligkeitsdatum als auch der Zeitpunkt der Übergabe Bestandteil des Kaufvertrags sind. Dabei sollte jede vertraglich geregelte Frist an eine Vertragsstrafe gekoppelt sein. 

Erwerb von Teileigentum

Wenn Sie eine alleinstehende Immobilie kaufen, steht diese auf einem genau bestimmten und abgegrenzten Grundstück. Etwas anders ist es, wenn Sie eine Immobilie auf einem Gemeinschaftsgrundstück kaufen. Man spricht dann von einer ideellen Teilung (des Grundstücks). Die Vorbehalte gegen dieideeleTeilung sind nachvollziehbar. Allerdings kann durch eine minutiös gestaltete Teilungserklärung das Verhältnis so genau geregelt werden, dass es in der Praxis einer Realteilung nahezu gleicht. Sie können auch in dieser Form nahezu frei über die Bebauung, Instandhaltung und einem etwaigen Verkauf verfügen. Das gilt auch für Hypotheken oder Grundschulden und die Vererbung. Selbst die Festlegung, dass bauliche Veränderungen nicht der Zustimmung des Nachbarn bedürfen ist möglich. Regelungen für Zufahrten usw. können anders als bei der Realteilung von Anfang an klare Verhältnisse schaffen. Der Vorteil der ideelen Teilung gegenüber der starren Realteilung ist gerade ihre Flexibität. Gerade für Ihren Fall kommt eine flexible Teilungserklärung Ihrem Bauvorhaben entgegen. Sie könnte die Unsicherheiten des Kaufvertrags ausgleichen.Wichtig ist die umfassende Abklärung mit dem Nachbarn.

Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung sichert Ihren Anspruch an der Immobilie.Zunächst wird die Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen, die alle potentiellen weiteren Erwerber darüber in Kenntnis setzt, dass bereits eine Auflassung stattgefunden hat und dass das Eigentum von dem Veräußerer an den Erwerber übertragen werden soll. Erst danach wird er in der Praxis der Kaufpreis bezahlt. Sobald der Kaufpreis gezahlt ist, wird die in Abteilung II des Grundbuchs eingetragene Auflassungsvormerkung gelöscht und Sie als neuer Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen.

Nebenabreden

Es gilt der Grundsatz, dass die über ein Rechtsgeschäft aufgenommene Urkunde die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich hat. Nebenabreden sind daher ausgeschlossen. Das würde z.B. ein mündliche Vereinbarung einer zusätzlichen Zahlung über den in dem notariellen Vertrag genannten Kaufpreis hinaus betreffen. Das wird gerne gemacht um bei bei Grunderwerbsteuer zu sparen. Das man bei der konkreten Umsetzung auch einige Punkte bespricht, die im Vertrag nicht explizit erwähnt wurden ist selbstverständlich. Die Grenze ist dort zu sehen, wo Sie etwas ohne rechtlichen Grund verlangen. Die Gerichte sind bei Kaufverträgen streng. Vertragsgegenstand ist, was in der Notarurkunde und den Anlagen drinsteht. Aufgrund der Schwierigkeiten bei der Abgrenzung zwischen Wesentlichen und Unwesentlichem sollte aus Vorsichtsgründen jede Vertragsvereinbarung der notariellen Beurkundung unterworfen werden. Sie können aber beruhigt sein, der Käufer kann nicht einfach ins Blaue etwas behaupten um sich aus dem Vertrag zu lösen. Derjenige, der sich auf eine mündliche Nebenabrede beruft, trägt die Beweislast (BGB RGHK 11. Aufl. § 125 Anm. 33 und 37; Palandt BGB 27. Aufl. § 125 Anm. 5). Das dürfte bei einer bloßen Besprechung faktisch unmöglich sein.

Maklerprovision

In Immobilienkaufverträgen finden sich häufig Klauseln zur Maklerprovision. Regelmäßig erfolgt die Maklerleistung schon vor der Beurkundung, so dass für die Aufnahme einer bestimmten Klausel in den Vertrag seitens der Vertragsparteien keine Notwendigkeit besteht. Da der Makler eben keine Vertragspartei ist, hat er auch keinen Anspruch auf die zusätzliche Absicherung.

Energieausweis

Seit 2009 ist der Verkäufer verpflichtet, bereits einem ernsthaften Interessenten einen Energieausweis vorzulegen. Bei Weigerung kann ein Bußgeld verhängt werden. 

Bei dem Kauf einer Immobilie handelt es sich um eine hohe Investition, bei der Sie auf Nummer Sicher gehen möchten. Nutzen Sie die Zeit vor der Vertragsunterzeichnung daher und planen Sie die Investition in eine anwaltliche Beratung bei den Kosten für die Immobilie am besten direkt mit ein und beauftragen Sie uns.

Checkliste: Erfolgreich zum Immobilieneigentum

● Sie einigen sich über die Vereinbarungen zum Immobilienkauf

● Sie legen dem Verkäufer eine schriftliche Finanzierungszusage vor

● Zum ersten Notartermin nehme Sie bereits alle wichtigenUnterlagen mit

● Notar fertigt nach Vorgabe den Immobilienkaufvertrag an

● Sie erhalten einen Entwurf des Kaufvertrags

● Sie lassen den Vertrag über DEVPRO24 anwaltlich überprüfen

● Sie vereinbaren einen Notartermin zur Beurkundung des Kaufvertrages

● Wenige Tage nach der Beurkundung erhalten Sie den Kaufvertrag

● Das Finanzamt übersendet ihnen den Grunderwerbssteuerbescheid

● Notar erhält die Bewilligung zu Löschung der alten Grundschuld

● Sie überweisen den Kaufpreis

● Die Übergabe des Objektes erfolgt

● Das Grundbuchamt bestätigt durch Eintragung Sie als neuen Eigentümer

lmmobilienkaufvertrag prüfen lassen

Die Prüfung des lmmobilienkaufvertrages erfolgt durch einen erfahrenen Rechtsanwalt. Für den Laien ist es nicht einfach, die Vor- und Nachteile eines lmmobilienkaufvertrages abzuschätzen. Investieren Sie ein paar Euro mehr und lassen den Vertrag von einem im Baurecht spezialisierten Anwalt über DEVPRO24 prüfen. Schaffen Sie Sicherheit mit dem DEVPRO24 lmmobilienkaufvertragscheck.

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