Mietvertrag prüfen lassen

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Der Mietvertrags-Check erfolgt in der Regel in 24h und hat folgenden Leistungsumfang:

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✓ Vorschläge für konkrete Ergänzungen und Änderungen

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Auch einen bereits wirksam geschlossenen (unterschriebenen) Mietvertrag können Sie uns zur generellen Prüfung oder zur Prüfung im Hinblick auf bestimmte für Sie bestehende rechtliche Fragestellungen (wie z. B. Vertragsdauer, Kündigungsfristen, Renovierungspflichten, Mieterhöhungen etc.) übersenden.

Wir prüfen auf Wunsch auch gewerbliche Mietverträge, die in betrieblichen Räumen oder Mischobjekten geschlossen werden. Dies erfolgt zu separaten Konditionen, da bei Gewerberaummietverhältnissen andere rechtliche Vorgaben gelten.

Der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, ruft alle Mieter auf, ihren Mietvertrag prüfen zu lassen. Aufgrund einer Vielzahl von Entscheidungen des Bundesgerichtshofs dürften hunderttausende von Vertragsklauseln unwirksam sein. „Mehrere tausend Euro können Mieter sparen, wenn sie hier ihre Rechte kennen und wahrnehmen.“ Verglichen mit möglichen Prozesskosten, die aus einer Nichtprüfung erwachsen können (bis zu 10.000 €), sind die Überprüfungskosten gering und gut investiert.

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Ratgeber: Mietvertrag prüfen – worauf müssen Sie als Mieter achten?

(Lesezeit: 4 Minuten)

Jedes Jahr werden bis zu drei Millionen Mietverträge in Deutschland abgeschlossen. Dabei lauern viele Fallen. DEVPRO24 nennt die wichtigsten. Häufig befinden sich in den Verträgen Vertragspassagen wieder, die zum Nachteil des Mieters ausgelegt sind. Für Laien sind diese Fallstricke häufig nicht erkennbar. Nachstehend sind einige der wichtigsten Fallstricke in Mietverträgen sowie Irrtümer aufgeführt:

Das Wichtigste auf einen Blick

• Rund 90 Prozent aller Mietverträge enthalten unzulässige oder unklare Klauseln.

• Normale Abnutzung und Verschleiß gehen grundsätzlich zulasten des Vermieters.

• Für Mietverträge gibt es kein gesetzliches Widerrufsrecht.

• Häufige Streitpunkte sind Miethöhe, Nebenkosten, Reparaturen und Kündigung.

• Sicherheit erhalten Sie nur durch eine anwaltliche Vertragsprüfung von DEVPRO24.

Wie setzt sich die Miete zusammen?

Die monatliche Miete besteht in der Regel aus drei Bestandteilen:

1. Nettokaltmiete – der eigentliche Mietpreis ohne Nebenkosten

2. Betriebskostenvorauszahlung – monatlicher Abschlag auf laufende Nebenkosten

3. Heizkostenvorauszahlung – Anteil für Heizung und Warmwasser

Diese Bestandteile müssen klar und getrennt ausgewiesen sein. Fehlen eindeutige Angaben oder werden Pauschalen genutzt, können Nachforderungen oder Rückzahlungen entstehen.

Kündigungsverzicht / Kündigungsausschluss

Eine vertragliche Regelung kann das gesetzliche Kündigungsrecht ausschließen. Der Verzicht darf bis zu vier Jahre gültig vereinbart werden. Während dieser Zeit ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen; ein Auszug ist nur mit Zustimmung oder im Wege der außerordentlichen Kündigung möglich.

Da sich persönliche und berufliche Umstände ändern können, sind solche Klauseln nur sinnvoll, wenn sie ausdrücklich gewollt und rechtlich wirksam formuliert sind. Die Wirksamkeit hängt von der konkreten Vertragsgestaltung ab.

Befristeter Mietvertrag – wann er zulässig ist

Ein Mietvertrag kann befristet werden, wenn ein zwingender Befristungsgrund angegeben ist (§ 575 BGB). Fehlt dieser Grund oder ist er unklar, gilt der Vertrag automatisch als unbefristet.

Typische Gründe sind:

• Eigenbedarf des Vermieters oder seiner Angehörigen

• Geplante Modernisierungs- oder Umbauarbeiten

• Vermietung an eine zur Dienstleistung verpflichtete Person

Während der Befristung besteht kein ordentliches Kündigungsrecht. Entfällt der Befristungsgrund, kann der Mieter eine Verlängerung verlangen. Der Vermieter trägt die Beweislast.

Schlüssel im Mietvertrag – wie viele darf der Mieter verlangen

Der Vermieter darf grundsätzlich keinen Wohnungsschlüssel zurückbehalten. Ein solcher Anspruch besteht nur, wenn dies ausdrücklich vereinbart ist. Ohne ausdrückliche Regelung darf der Vermieter weder Zweitschlüssel behalten noch die Wohnung ohne Zustimmung betreten – selbst nicht „für Notfälle“. Zutritt ist nur bei akuten Gefahren zulässig, etwa bei einem Wasserrohrbruch.

Für einen Einpersonenhaushalt stehen in der Regel zwei Schlüssel zu. Für jede weitere Person kann ein zusätzlicher verlangt werden.

Wohnungsgröße im Mietvertrag – wann sie verbindlich ist

Die Wohnfläche ist verbindlich, sobald sie im Vertrag konkret genannt ist. Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als zehn Prozent ab, kann die Miete rückwirkend gemindert werden. Das gilt auch bei Formulierungen wie „ca.-Angabe“, wie der Bundesgerichtshof entschieden hat (BGH VIII ZR 144/09). Die Verjährung beginnt erst, wenn der Mieter von der Abweichung erfährt (LG München 31 S 6768/13).

Mietsache genau prüfen – welche Räume im Vertrag stehen müssen

Alle Räume und Flächen, die Sie nutzen, müssen im Mietvertrag aufgeführt sein.

Dazu gehören insbesondere:

• Keller oder Abstellraum

• Dachgeschoss oder Speicher

• Garage oder Stellplatz

• Garten- oder Terrassenanteil

Fehlt eine dieser Angaben, kann der Vermieter die Nutzung verweigern oder zusätzliche Kosten verlangen.

Welche Betriebskosten dürfen im Mietvertrag auf den Mieter umgelegt werden?

Umlagefähig sind nur die Betriebskosten, die im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt sind (§ 556 Abs. 1 Satz 2 BGB). Betriebskosten werden in § 2 BetrKV definiert als laufende, regelmäßig wiederkehrende Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen. Dazu gehören unter anderem Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Müllabfuhr, Hausmeisterkosten, Gartenpflege, Aufzugskosten, Beleuchtung, Schornsteinfegergebühren und Sach- sowie Haftpflichtversicherungen. Nicht umlagefähig sind Kosten der Verwaltung und Instandhaltung, da diese zur Erfüllung der Vermieterpflichten nach § 535 Abs. 1 BGB gehören. Reparaturen, Instandsetzung und Wartungskosten können ebenfalls nicht auf den Mieter übertragen werden, es sei denn, es handelt sich um bei der BetrKV ausdrücklich vorgesehene Wartungen, z. B. Aufzug oder Heizung. Entscheidend ist stets die klare vertragliche Regelung, denn ohne ausdrückliche Vereinbarung trägt der Vermieter alle Betriebskosten allein. Der Mieter schuldet daher nur die Kosten, die nach Art und Umfang eindeutig im Vertrag aufgeführt sind, was bei unklaren Klauseln zur Unwirksamkeit führen kann (§ 307 BGB). In der Folge kann eine Abrechnung teilweise oder vollständig unwirksam sein, wenn einzelne Positionen ohne Rechtsgrundlage umgelegt wurden.

Wie muss eine Betriebskostenabrechnung rechtlich aufgebaut sein?

Eine Betriebskostenabrechnung muss nach § 259 BGB nachvollziehbar sein und nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB die Gesamtkosten, den Verteilungsschlüssel und den auf den Mieter entfallenden Anteil ausweisen. Der Vermieter muss die Abrechnung so gestalten, dass sie rechnerisch überprüfbar ist, was eine Auflistung der Gesamtbeträge und ihrer Umlage auf das Mietobjekt voraussetzt. Fehlt der Verteilungsschlüssel oder ist er nicht nachvollziehbar, ist die Abrechnung insgesamt formell unwirksam. Eine nachträgliche Korrektur formeller Fehler ist nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ausgeschlossen. Der Vermieter trägt die Darlegungslast für die Entstehung und Erforderlichkeit der Kosten, einschließlich etwaiger Wartungsanteile. Der Mieter muss nur zahlen, wenn die formelle und materielle Richtigkeit gegeben ist. Bestehen Zweifel, kann Einsicht in die Belege verlangt werden, wozu der Vermieter verpflichtet ist. Ohne Einsichtsmöglichkeit besteht kein Anspruch auf Zahlung, sodass die Abrechnung wirtschaftlich blockiert werden kann.

Sind Betriebskostenpauschalen für den Mieter riskant?

Eine Betriebskostenpauschale führt dazu, dass keine jährliche Abrechnung erfolgt und kein Anspruch auf Rückzahlung besteht (§ 556 Abs. 2 Satz 2 BGB). Dies kann nachteilig sein, wenn die tatsächlichen Betriebskosten niedriger ausfallen als die Pauschale. Umgekehrt kann die Pauschale auch vorteilhaft sein, wenn hohe oder stark schwankende Betriebskosten zu erwarten sind, denn der Vermieter trägt das Risiko der Kostensteigerung. Die Pauschale muss jedoch klar definiert sein, insbesondere hinsichtlich der eingeschlossenen Kostenarten, sonst liegt eine intransparente Klausel vor (§ 307 Abs. 1 BGB). Fehlt die eindeutige Regelung, wird im Zweifel keine Pauschale angenommen, sondern eine Vorauszahlung mit Abrechnungspflicht. Für den Mieter entfällt bei einer Pauschale der Prüfungsanspruch der Abrechnung, der üblicherweise aus § 259 BGB folgt. Das führt faktisch zu weniger Kontrollmöglichkeiten. Eine Abwägung ist deshalb wirtschaftlich und rechtlich sinnvoll vor Vertragsunterzeichnung erforderlich.

Darf der Vermieter Verwaltungskosten in der Nebenkostenabrechnung berechnen?

Verwaltungskosten sind nach der Definition des § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nicht umlagefähig, da sie zur eigenständigen Vermieterpflicht gehören und nicht aus dem Gebrauch der Mietsache entstehen. Dazu zählen unter anderem Bankgebühren, Buchhaltung, Steuerberatung, Inkassokosten und allgemeiner Verwaltungsaufwand. Auch Kosten für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung sind vom Vermieter allein zu tragen und können nicht anteilig auf den Mieter verteilt werden. Eine vertragliche Abweichung wäre eine unangemessene Benachteiligung des Mieters und daher nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter ein professionelles Unternehmen oder eine Privatperson ist. Selbst bei Vereinbarung in Individualverträgen ist genau zu prüfen, ob tatsächlich eine echte Individualabrede vorliegt. In der Praxis sind Versuche der Umlage häufig, jedoch grundsätzlich rechtswidrig. Der Mieter schuldet diese Positionen nicht und kann entsprechende Beträge zurückfordern.

Wohnungsübergabe richtig dokumentieren – warum das Übergabeprotokoll wichtig ist

Ein detailliertes Übergabeprotokoll beugt Streit vor und beschleunigt die Rückzahlung der Kaution. Prüfen Sie bei Einzug alle Räume sorgfältig. Nehmen Sie am besten eine zweite Person mit, damit Ihnen kein Mangel entgeht. Fertigen Sie Fotos an und notieren Sie alle Zählerstände.

Auch der allgemeine Zustand der Wohnung sollte dokumentiert werden. Denn Schönheitsreparaturen können fällig werden, wenn die Wohnung zwar unrenoviert übergeben, aber im Protokoll als „in Ordnung“ bezeichnet wurde (LG Berlin 65 S 106/15).

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag prüfen: Wann muss der Mieter renovieren?

Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich Pflicht des Vermieters, da dieser den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache schuldet (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter ist nur zulässig, wenn die entsprechende Klausel wirksam und nicht unangemessen benachteiligend ist (§ 307 Abs. 1 BGB). Unwirksam sind starre Fristenklauseln, die feste Renovierungsintervalle vorsehen, etwa „alle 3 Jahre zu streichen“, weil sie den tatsächlichen Renovierungsbedarf nicht berücksichtigen. Ebenfalls unwirksam sind Klauseln, die ungeachtet des Zustands der Wohnung bestimmte Farb- oder Dekorvorgaben verlangen, beispielsweise „Weißen der Wände bei Auszug“, da dies die Gestaltungsfreiheit des Mieters übermäßig beschränkt. Eine unwirksame Renovierungsklausel führt dazu, dass der Mieter überhaupt nicht renovieren muss, selbst wenn die Wohnung beim Auszug abgewohnt ist. Wer seinen Mietvertrag vor der Unterschrift prüfen lässt, kann diese Pflicht rechtzeitig erkennen und vermeiden, dass Renovierungskosten rechtswidrig auf ihn übertragen werden. Hat der Mieter bereits renoviert, obwohl die Klausel unwirksam war, kann er seine Kosten gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückfordern. Eine anwaltliche Vertragsprüfung schützt somit vor unzulässigen Kosten und vor späteren Streitigkeiten über den Zustand der Wohnung.

Mietvertrag vor der Unterschrift prüfen: Was gilt bei unrenoviert übergebenen Wohnungen?

Wird eine Wohnung unrenoviert übergeben, kann der Vermieter die Pflicht zur Renovierung nicht durch AGB auf den Mieter übertragen, es sei denn, der Mieter erhält einen angemessenen finanziellen Ausgleich (§ 307 Abs. 1 BGB i. V. m. § 535 BGB). Ohne Ausgleich ist eine Renovierungspflicht unwirksam, selbst wenn der Zustand der Wohnung beim Auszug schlechter ist als beim Einzug. Wird im Übergabeprotokoll allerdings vermerkt, dass die Wohnung „ordnungsgemäß“ oder „einwandfrei“ übergeben wurde, kann dies zu einer Umkehr der Verantwortung führen, da der Zustand dann als akzeptiert gilt. In diesem Fall ist eine juristische Prüfung vor dauerhafter Haftung sinnvoll, da Gerichte nach dem Protokoll urteilen und nicht nach mündlichen Absprachen. Wer seinen Mietvertrag prüfen lässt, verhindert, dass ein protokollierter Zustand gegen ihn verwendet wird, obwohl die Wohnung objektiv renovierungsbedürftig war. Ohne Prüfung kann der Mieter verpflichtet sein, eine unrenovierte Wohnung beim Auszug besser zurückzugeben als beim Einzug, obwohl dies dem gesetzlichen Grundgedanken widerspricht (§ 535 BGB). Daher sollte das Übergabeprotokoll immer mit dem Mietvertrag abgestimmt und auf widersprüchliche Formulierungen geprüft werden. Durch rechtzeitige Prüfung lassen sich Renovierungskosten und spätere Streitigkeiten vermeiden.

Sind Farbvorgaben beim Auszug erlaubt?

Farbgebote oder Farbvorgaben sind grundsätzlich unwirksam, wenn sie den Mieter während der Mietzeit oder beim Auszug in seiner Gestaltungsfreiheit unangemessen einschränken (§ 307 Abs. 1 BGB). Ein Vermieter darf den Mieter nicht verpflichten, die Wohnung in „weißer Farbe“ oder „neutralen Tönen“ zurückzugeben, solange er keine individuellen, auszuhandelnden Vereinbarungen trifft. Der BGH hat vorgegeben, dass solche Klauseln zu einer unangemessenen Benachteiligung führen, weil sie die Persönlichkeitsrechte des Mieters verletzen (BGH, VIII ZR 416/12). Nur in Ausnahmefällen kann eine individuelle Vereinbarung wirksam sein, wenn sie wirklich ausgehandelt wurde und nicht vorformuliert war (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB). Wer seinen Mietvertrag vor der Unterschrift prüfen lässt, erkennt, ob die Klausel als Individualvereinbarung getarnt ist oder es sich tatsächlich um AGB handelt. In der Praxis sind solche angeblichen „Individuell-Absprachen“ selten wirksam. Ist die Klausel unwirksam, entfällt die Renovierungspflicht vollständig. Bereits ausgeführte farbliche Anpassungen können sogar erstattungsfähig sein, wenn sie ohne Rechtsgrund erfolgt sind (§ 812 Abs. 1 BGB).

Sind Quotenabgeltungsklauseln noch wirksam?

Quotenabgeltungsklauseln verpflichten Mieter, Renovierungskosten anteilig zu übernehmen, selbst wenn der Renovierungsbedarf noch nicht vollständig erreicht ist. Der Bundesgerichtshof hat diese Klauseln wegen Intransparenz und unangemessener Benachteiligung für unwirksam erklärt (BGH, VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13). Da weder zukünftiger Abnutzungszustand noch Renovierungsbedarf objektiv vorhersehbar sind, lässt sich die Höhe der Quote nicht klar bestimmen. Eine Regelung, die eine Zahlungspflicht ohne eindeutige Berechenbarkeit verlangt, verstößt gegen § 307 Abs. 1 BGB. Wer also seinen Mietvertrag prüfen lässt oder vor der Unterschrift checkt, wird regelmäßig feststellen, dass Quotenregelungen unzulässig sind und damit keine Zahlungspflicht besteht. Selbst wenn der Mieter bereits Quoten bezahlt hat, kann er diese häufig nach Bereicherungsrecht zurückfordern (§ 812 Abs. 1 BGB). Vermieter können diese Forderung nicht durch individuelle Verhandlungsbehauptungen retten, sofern die Klausel als AGB zu werten ist (§ 305 Abs. 1 BGB). Mieter profitieren daher besonders von einer frühzeitigen Vertragsprüfung, da Quotenabgeltungsklauseln weiterhin in vielen Formularverträgen auftauchen, obwohl sie seit Jahren unwirksam sind.

Kleinreparaturen im Mietvertrag – was Mieter wirklich zahlen müssen

Bei kleinen Mängeln darf der Vermieter eine Kostenbeteiligung verlangen, wenn der Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel enthält. Nach der Rechtsprechung (§ 307 BGB ff.) dürfen nur Kosten für Teile auf den Mieter umgelegt werden, die seinem häufigen Zugriff unterliegen (BGH VIII ZR 91/88). Dazu gehören Installationen für Strom, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse, Rollladengurte oder Fensterläden.

Nicht erfasst sind Reparaturen an Abflussrohren oder WC-Spülkästen (AG Charlottenburg 212 C 65/11). Diese muss der Vermieter zahlen.

Damit eine Kleinreparaturklausel wirksam ist, muss der Vertrag eine klare Obergrenze nennen. Üblich sind bis zu 75 Euro pro Reparatur oder maximal sechs Prozent der Jahresgrundmiete. Höhere Beträge gelten als unangemessen. Das AG Köpenick hielt acht Prozent der Jahresmiete noch für zulässig (6 C 184/11), während das AG Stuttgart-Bad Cannstatt dieselbe Grenze für unwirksam erklärte (2 C 1438/13).

Typische Kleinreparaturen sind:

• defekter Duschkopf

• tropfender Wasserhahn

• defekter Lichtschalter

• beschädigte WC-Spülung

• abgenutzte Türgriffe

• defekte Fenstergriffe

Zulässig ist nur eine Kostenbeteiligung. Die Pflicht, selbst Handwerker zu beauftragen, kann nicht wirksam vereinbart werden.

Mietpreisbremse – wann sie gilt und was Mieter beachten müssen

Ob die Mietpreisbremse greift, hängt davon ab, ob sich Ihre Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt befindet. Das bestimmen die Landesregierungen. Als Mieter müssen Sie Ihr Recht aktiv geltend machen.

Die Mietpreisbremse schreibt vor, dass Neuvermietungen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Bereits vereinbarte Staffelmieterhöhungen bleiben jedoch wirksam, solange sie vor Inkrafttreten der Regelung vereinbart wurden.

Eine anwaltliche Prüfung zeigt, ob Ihre Miethöhe rechtmäßig ist – und ob sich eine Rückforderung überzahlter Miete lohnt. DEVPRO24 prüft solche Verträge regelmäßig im Rahmen des Mietvertrags-Checks für Mieter.

Staffelmiete im Mietvertrag – wann sie sinnvoll oder riskant ist

Ist eine Staffelmiete vereinbart, erhöht sich die Miete zu den im Vertrag bestimmten Zeitpunkten automatisch. Der Vermieter muss Sie nicht extra auffordern, den höheren Betrag zu zahlen. Wenn Sie nur die bisherige Miete überweisen, geraten Sie in Verzug.

Damit die Vereinbarung wirksam ist, muss jede Staffel mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Staffelmiete kann auch Vorteile haben, wenn sie unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Vorteile der Staffelmiete

• Klare Kalkulationsgrundlage und Planungssicherheit

• Keine Streitigkeiten über Mieterhöhungen

• Sicherheit über die Miethöhe während der Vertragslaufzeit

Nachteile der Staffelmiete

– Keine Anpassung möglich, falls die ortsübliche Miete sinkt

Indexmiete im Mietvertrag – was steigende Lebenshaltungskosten bedeuten

Bei einer Indexmiete ist die Miethöhe an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten gekoppelt. Die Erhöhung richtet sich nach dem vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex.

Die Änderung der Miete muss schriftlich erfolgen und die Veränderung des Indexwerts sowie die neue Miete genau angeben. Die erhöhte Miete ist ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung zu zahlen.

Auch bei Indexmietverträgen gilt die Mietpreisbremse, sofern sie in Ihrer Region Anwendung findet.

Vorteile der Indexmiete

• Keine willkürlichen Mieterhöhungen nach Vergleichsmiete

• Keine zusätzlichen Erhöhungen wegen Modernisierung (außer gesetzlich vorgeschrieben)

• Gute Kalkulierbarkeit in stabilen Jahren

Nachteile der Indexmiete

In Phasen hoher Inflation kann die Miete deutlich ansteigen. Deshalb sollte vor Unterzeichnung geprüft werden, ob eine Indexmiete langfristig sinnvoll ist. DEVPRO24 kann im Rahmen der Vertragsprüfung für Mieter berechnen, wie sich die Indexbindung auf Ihre Kostenentwicklung auswirkt.

Kaution – was Mieter wissen müssen

Die Mietkaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen und kann in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden. Der Vermieter muss sie getrennt von seinem eigenen Vermögen und insolvenzfest anlegen.

Allerdings kann die Verpflichtung einer Kautionszahlung gänzlich entfallen. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13.10.2010 zum AZ: VIII ZR 98/10 entschieden, dass ein Mieter die Zahlung der Mietkaution davon abhängig machen darf, dass ihm der Vermieter ein insolvenzfestes Konto benennt. Der Vermieter darf die Kaution nicht einfach auf seinem Konto lassen. Vielmehr ist er verpflichtet die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen, auch den normalen Mieteinnahmen, anzulegen. Denn der Vermieter muss die Kaution, unabhängig davon, was konkret zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde, so getrennt von seinem Vermögen anlegen, dass die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters geschützt ist. Was dazu im Vertrag steht, ist unbeachtlich. Der Vermieter muss auf Verlangen den konkreten Nachweis erbringen. Der BGH entschied, dass dieser Schutz des Mieters während des Mietverhältnisses bereits von vornherein für die Kaution zu gewähren ist.

Eine anwaltliche Prüfung des Vertrags hilft, unzulässige Kautionsregelungen frühzeitig zu erkennen und Nachforderungen zu vermeiden.

Darf zusätzlich zur Kaution eine Bürgschaft verlangt werden?

Eine Bürgschaft neben der Kaution ist grundsätzlich unzulässig, wenn die Gesamtabsicherung den zulässigen Höchstbetrag von drei Nettokaltmieten überschreitet (§ 551 Abs. 1 BGB). Wird die Bürgschaft als Pflicht vereinbart, verstößt die Regelung gegen das gesetzliche Schutzsystem und ist unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB). Eine Bürgschaft kann nur „freiwillig“ gestellt werden, wenn ein Dritter sie ohne Druck anbietet und der Mieter dadurch nicht belastet wird – hierbei besteht jedoch in der Praxis häufig Streit. Wer seinen Mietvertrag prüfen lässt, erkennt, ob die Formulierung tatsächlich freiwillig ist oder lediglich als freiwillig bezeichnet wird, obwohl sie faktisch verlangt wird. Vermieter versuchen häufig, dies durch Formulierungen wie „kann zusätzlich vereinbart werden“ zu erzwingen, obwohl der Vertrag ohne Bürgschaft nicht akzeptiert würde. Eine solche Umgehung ist rechtlich unwirksam, weil sie das Schutzniveau des § 551 BGB aushebelt. Eine Online-Prüfung schützt daher davor, doppelte Sicherheiten zu unterschreiben, die später nicht fällig wären.

Haben Mieter Anspruch auf Untervermietung?

Grundsätzlich darf ein Mieter ein berechtigtes Interesse an Untervermietung geltend machen (§ 553 BGB), etwa bei beruflicher Abwesenheit, Pflege von Angehörigen oder vorübergehender Einkommensminderung. Der Vermieter darf nur aus wichtigen Gründen ablehnen, z. B. bei Überbelegung oder wenn die Hausgemeinschaft unzumutbar beeinträchtigt würde. Ein vollständiges Verbot der Untervermietung im Mietvertrag ist unwirksam, sofern kein wichtiger Grund besteht, da es den Mieter unangemessen benachteiligen würde (§ 307 Abs. 1 BGB). Wer seinen Mietvertrag prüfen lässt, erkennt, ob im Vertrag ein rechtswidriges generelles Verbot oder eine unklare Zustimmungsklausel enthalten ist. Häufig wird versucht, Zustimmungspflichten als „Erlaubnisvorbehalt nach Ermessen“ zu formulieren, was rechtswidrig ist, da das Ermessen nicht willkürlich ausgeübt werden darf (§ 315 BGB). Eine juristische Online-Prüfung verhindert daher, dass Vermieter die Untervermietung blockieren, obwohl der Mieter einen gesetzlichen Anspruch darauf hat.

Tierhaltung im Mietvertrag – was erlaubt ist und was nicht

Ein generelles Verbot von Haustieren ist unwirksam, wenn es Hunde oder Katzen betrifft (BGH VIII ZR 168/12). Der Vermieter darf die Haltung nicht pauschal untersagen, sondern muss im Einzelfall abwägen. Zulässig bleibt ein Verbot nur bei begründeten Interessen wie Allergien anderer Bewohner, aggressiven Tieren oder erheblicher Lärmbelästigung. Kleintiere wie Hamster, Fische oder Wellensittiche dürfen immer gehalten werden; ein Verbot wäre unwirksam. Wer seinen Mietvertrag prüfen lässt, erkennt Formulierungen, die versuchen, pauschale Verbote über scheinbar neutrale Regelungen durchzusetzen, z. B. „Tierhaltung grundsätzlich untersagt, Ausnahmen nur auf freiwillige Genehmigung“. Solche Klauseln sind rechtswidrig, weil sie die Interessenabwägung ausschließen. Eine juristische Prüfung schützt daher vor restriktiven Tierhaltungsklauseln, die später zur Kündigungsdrohung oder unberechtigten Abmahnung führen könnten.

Wer haftet für Schäden durch Besucher oder Mitbewohner?

Der Mieter haftet auch für Schäden, die von Besuchern, Mitbewohnern oder Untermietern verursacht werden (§ 278 BGB analog). Der Mieter trägt das Risiko, da diese Personen als „Erfüllungsgehilfen“ gelten. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn Schäden ohne Verschulden entstehen oder auf bauliche Mängel zurückzuführen sind. Wer seinen Mietvertrag prüfen lässt, erkennt, ob der Vertrag unzulässige verschärfte Haftungsklauseln enthält, etwa „Mieter haftet verschuldensunabhängig“ oder „Mieter haftet für Schäden durch Dritte uneingeschränkt“. Solche Klauseln sind unwirksam (§ 309 Nr. 7 BGB), können aber in unübersichtlichen Vertragswerken versteckt sein. Eine juristische Prüfung schützt vor übermäßigen Haftungsrisiken, die später zu Konflikten bei Kaution oder Schadensersatz führen.

Widerrufsrecht beim Mietvertrag – warum Mieter nicht zurücktreten können

Bei Mietverträgen gibt es kein gesetzliches Widerrufsrecht. Ein unterschriebener Vertrag ist sofort verbindlich. Ein Rücktritt innerhalb von 14 Tagen ist nicht möglich.

Deshalb sollte der Vertrag immer vor der Unterschrift geprüft werden – idealerweise durch eine schnelle Online-Prüfung bei DEVPRO24.

Modernisierungen in Mietwohnungen – was Mieter vorher klären sollten

Wenn Sie eine Wohnung auf eigene Kosten modernisieren möchten, sollten Sie mit dem Vermieter eine schriftliche Modernisierungsvereinbarung abschließen. Ohne eine solche Regelung kann der Vermieter verlangen, dass Sie beim Auszug den ursprünglichen Zustand wiederherstellen.

Eigene Investitionen, etwa neue Böden oder Einbauten, werden in der Regel nicht erstattet.

Wohngemeinschaft

Wenn mehrere Personen den Mietvertrag unterschreiben, haften alle gemeinsam für die gesamte Miete. Zieht ein Mitbewohner aus, bleibt er vertraglich gebunden, bis der Vertrag geändert wird.

Empfehlenswert ist daher die Vereinbarung, dass die Wohnung „an eine wechselnde Wohngemeinschaft“ vermietet wird. Damit können Mieter leichter ausgetauscht werden, ohne dass ein neuer Vertrag nötig wird.

Wohnungsbetretung durch den Vermieter – wann Mieter nein sagen dürfen

Der Vermieter darf die Wohnung nur mit Zustimmung des Mieters betreten. Ein Zutritt ohne Absprache oder gegen den Willen des Mieters stellt Hausfriedensbruch dar (§ 123 StGB). Zutritt ist nur in Ausnahmefällen ohne Zustimmung erlaubt, etwa bei einem akuten Wasserrohrbruch. Regelmäßige Kontrollbesichtigungen sind unzulässig, außer in sehr großen Zeitabständen (etwa alle 1–2 Jahre) und nur mit angemessener Ankündigung (LG Berlin MM 2004, 125). Wer seinen Mietvertrag prüfen lässt, erkennt, ob Klauseln ein unzulässiges Kontrollrecht zulasten des Mieters festschreiben. Häufig finden sich Formulierungen wie „Zutritt zur Wohnung jederzeit nach Ankündigung“ oder „Besichtigungen nach Ermessen des Vermieters“, die unwirksam sind (§ 307 Abs. 1 BGB). Eine juristische Prüfung verhindert, dass Vermieter unerlaubt Zutritt verlangen oder ungerechtfertigt drohen.

Was gilt für gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung?

Eine Wohnung darf grundsätzlich nur zum Wohnen genutzt werden (§ 540 BGB analog). Gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung, etwa für freiberufliche Tätigkeiten, Onlinehandel oder Coaching, ist nur zulässig, wenn sie keine öffentlichen Besucherströme erzeugt und den Wohncharakter der Wohnung nicht beeinträchtigt. Ohne Genehmigung kann der Vermieter Abmahnung oder Kündigung aussprechen (§ 543 Abs. 1 BGB). Wer seinen Mietvertrag vor der Unterschrift prüfen lässt, erkennt, ob bestimmte Nutzungen ausgeschlossen oder ausdrücklich erlaubt sind. Viele Verträge enthalten unklare Formulierungen wie „Wohnzweck ausschließlich“, die streng ausgelegt werden können, obwohl harmlose Tätigkeiten zulässig wären. Eine juristische Prüfung sichert ab, ob die berufliche Nutzung des Mieters später zu Konflikten führen kann und ob vertragliche Zusätze empfehlenswert sind.

Was gilt bei Ablösen für Möbel oder Küche des Vormieters?

Ablösevereinbarungen zwischen Vormieter und neuem Mieter sind nur wirksam, wenn sie freiwillig erfolgen und nicht überhöht sind. Wucher oder sittenwidrige Preise sind unwirksam (§ 138 BGB). Der Vormieter darf die Zustimmung zur Wohnungsübernahme nicht von einer Ablösezahlung abhängig machen; dies wäre unzulässig und kann Schadensersatzansprüche auslösen. Wer seinen Mietvertrag prüfen lässt, erkennt, ob im Vertrag oder Übergabeprotokoll Ablöseverpflichtungen formuliert werden sollen. Viele Vermieter versuchen, private Ablöseabmachungen nachträglich in den Mietvertrag einzubauen, was rechtlich problematisch ist. Eine juristische Prüfung schützt vor überteuerten Forderungen und verhindert, dass der Mieter am Ende verpflichtet wird, Einbauten oder Möbel zu übernehmen, die in Wahrheit keinen Wert besitzen oder ersetzbar sind.

Checkliste: Mietvertrag prüfen – worauf Sie vor der Unterschrift achten sollten

Wichtig ist eine Prüfung der Miethöhe, Nebenkosten, Kaution, Renovierungspflichten, Kündigungsregelungen, Befristung, Haftungsklauseln, Sondernutzung von Räumen, Tierhaltung, Untervermietung und Modernisierungspflichten. Nur eine vollständige Prüfung zeigt, welche Klauseln wirksam sind und welche nicht. Damit lassen sich rechtliche Nachteile vermeiden, die später zu erheblichen Kosten führen.

Mietvertrag prüfen lassen – Ihr Schutz mit DEVPRO24

DEVPRO24 bietet eine anwaltliche Mietvertragsprüfung mit festem Preis, digitaler Abwicklung und schneller Bearbeitung. Die Prüfung erfolgt durch spezialisierte Juristen und berücksichtigt aktuelle Rechtsprechung. Der Vertrag wird systematisch analysiert, rechtlich bewertet und nach den Vorgaben der Rechtsprechung beurteilt. So erhalten Mieter eine verbindliche Einschätzung vor der Unterschrift.

Wer seinen Mietvertrag prüfen lässt, vermeidet unwirksame Klauseln, schützt sich vor finanziellen Risiken und erhält Rechtssicherheit, bevor langfristige Verpflichtungen eingegangen werden. Die Prüfung kann innerhalb weniger Stunden erfolgen und bietet damit vollständige Sicherheit vor Vertragsabschluss.

DEVPRO24 bietet eine schnelle, digitale Vertragsprüfung durch spezialisierte Anwälte, rechtssicher, transparent und zu einem festen Preis. So können Sie Ihren Vertrag innerhalb weniger Stunden prüfen lassen, bevor Sie unterschreiben.

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