Rückzahlungsfrist der Kaution
Zur Vertiefung der Problematik mit der Rückzahlungsfrist der Kaution:
Eine Frist zur Rückzahlung der Kaution ist nicht normiert. Für die Kautions-Rückzahlungsfrist kommt es auf den konkreten Einzelfall an.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses steht dem Vermieter zunächst ein Einbehaltungsrecht der Kaution zu (BGH, AZ.: VIII ZR 71/05).
In diesem Urteil stellte der BGH explizit klar, dass die Kaution auch als Sicherheit für noch nicht fällige, aber demnächst zu erwartende Ansprüche des Vermieters diene.
Der Mieter hat damit keinen Anspruch auf sofortige Rückzahlung der Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses, jedenfalls nicht in voller Höhe. Der Vermieter darf die Kaution für eine angemessene Frist zurückhalten, um zu entscheiden, ob und in welcher Weise er sie zur Deckung seiner Ansprüche gegen den Mieter verwenden möchte. Dies entspricht letztlich auch dem Sicherungszweck der Kaution. Zwar soll die Kaution primär Kosten für Instandsetzungsarbeiten infolge unsachgemäßer Wohnungsnutzung, nicht beseitigter Schäden oder nicht durchgeführter Abschlussrenovierung abdecken. Aber auch potentielle Ansprüche aus einer Betriebskostenabrechnung fallen unter die Sicherungsfunktion der Kaution.
Zur zulässigen Höchstdauer des Zurückbehaltungsrechts des Vermieters hat sich der BGH nur indirekt geäußert; eine gesetzliche Regelung existiert nicht. Nach Ansicht des BGH sind für die Beurteilung die Gesamtumstände des Einzelfalls maßgebend. In dem Fall einer z.B. ausstehenden Betriebskostenabrechnung kann die Kaution also bis zum Ablauf der maßgeblichen Abrechnungsfrist zurückbehalten werden. Dabei ist der Vermieter zu keiner Teilabrechnung verpflichtet. Gerechtfertigt ist diese Regelung deshalb, weil der Vermieter beim Auszug des Mieters nicht über alle erforderlichen Daten der Versorgungsunternehmen verfügt. So ist es möglich, dass der Vermieter, mit Bezug auf den Abrechnungszeitraum der Versorger auch mehr als Monate die Kaution einbehalten kann.
Zu beachten ist, dass der Vermieter lediglich einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten darf, der sich an der Höhe der zu erwartenden Nachforderungen nebst Sicherheitszuschlag zu orientieren hat. Auf Antrag des Mieters ist der Vermieter verpflichtet, einen Teil der Kaution an diesen herauszugeben.
Etwas anderes kann sich aus einer individuell getroffenen Vereinbarung im Mietvertrag ergeben, mit welcher sich Vermieter und Mieter auf einen bestimmten Sicherungszweck der Mietkaution einigen und somit die eventuell noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen davon ausnehmen.
In der Praxis ist es üblich, dem Mieter eine Prüfungs- und Absicherungsfrist von drei Monaten zuzubilligen. Diese Frist Zeitraum räumen die Gerichte gewöhnlich dem Vermieter ein.
Es gibt auch Fälle, in denen eine dreimonatige Rückzahlungsfrist für die Kaution nicht ausreicht, um den Umfang der Gegenansprüche festzustellen: Wenn zum Beispiel Schönheitsreparaturen unterblieben sind bzw. die eigenen Schadensersatzansprüche formgerecht ermittelt werden müssen oder die Renovierung noch durchgeführt werden muss. Die Gerichte gestehen in solchen Fällen dem Vermieter eine Kautions-Rückzahlungsfrist von bis zu sechs Monaten zu.
Generell gilt also die Rückzahlungs-Höchst-Frist von sechs Monaten nach Übergabe der Wohnung, da die Ansprüche auf Schadensersatz des Vermieters in diesem Zeitraum auch verjähren (§ 548 BGB).
Reagiert der Vermieter nicht auf die wirksame Kautions-Rückzahlungsfrist (schriftliche Aufforderung) und ist mit einer freiwilligen Zahlung nicht mehr zu rechnen ist, kann das gerichtliche Mahnverfahren grundsätzlich eingeleitet werden.
Das gerichtliche Mahnverfahren ist vor allem dann geeignet, wenn die Kaution bereits abgerechnet wurde und der genaue Rückzahlungsbetrag bekannt ist. Ist der genaue Rückzahlungsbetrag noch nicht bekannt und soll auf die angefallenen Zinsen nicht verzichtet werde, sollten Sie den Dienst Anwalt-beauftragen-24 zur gerichtlichen Durchsetzung der Rückzahlung nutzen.
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