Mietkaution einbehalten
Der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen einen Teil oder die gesamte Mietkaution einbehalten.
Laut BGH können Vermieter nach Aufhebung des Mietverhältnisses Teile der Kaution einbehalten. Dieses dürfen sie, wenn sie mit begründeter Annahme von einer Nachforderung für angefallene Betriebskosten ausgehen.
So entschieden die Richter des BGH, dass die Vermieter ein Recht auch auf die Deckung noch nicht direkt anfallender Kosten aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung haben.
Die Kaution sichert alle Ansprüche aus einem Mietverhältnis – also auch für eine Nachforderung von Betriebskosten, selbst wenn diese noch nicht direkt anfallen.
Bei dieser Entscheidung hat der BGH die Interessen der Vermieter berücksichtigt, die deutschlandweit jährlich über rund 2,2 Mrd. Euro Mietrückstände klagen. So reicht die Kaution – üblicherweise drei Monatskaltmieten – zumeist nicht aus um die anfallenden Kosten zu decken.
Durch das Urteil des BGH (Az.: VIII ZR 71/05) werden die Vermieter vor Nachforderungen des Versorgungsunternehmen oder der öffentlichen Hand geschützt, welche durch den Mieter verursacht wurden und im Zweifelsfall durch den Vermieter abgewickelt werden müssen.
Darf der Vermieter Mängel geltend machen, die er erst nach der Übergabe feststellt ?
Ein Mieter darf nur für Schäden verantwortlich gemacht werden, die im gemeinsamen Übergabeprotokoll festgehalten sind. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht berechtigt, die Beseitigung nächträglich festgestellter Mängel zu berechnen und dafür die Mietkaution ganz oder teilweise einzubehalten.
Gegenüber der Rückzahlung der Mietkaution zzgl. Zinsen kann der Vermieter die folgenden Gegenforderungen geltend machen. Diese müssen jeweils juristisch substantiiert begründet und einzeln in ihrer Höhe bestimmt werden:
- Ansprüche auf Zahlung restlicher Miete. Der Mieter schuldet die Miete bis zum Vertragsende. Mietrückstände können mit der Mietkaution verrechnet werden.
- Ansprüche aus Betriebskostenabrechnung, bzw. Nebenkostenabrechnung für die Kostenarten, für welche der Mieter zur Tragung vertraglich verpflichtet ist.
- Ansprüche wegen verspäteter Rückgabe des Mietobjekts gem. § 546a BGB zur Kompensierung eventueller Mietausfälle auf Seiten des Vermieters.
- Ansprüche auf Schadenersatz für vom Mieter verursachter Beschädigungen.
Sollte der Mieter vertraglich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet worden und diesen nicht nachgekommen sein, so kann der Vermieter die Kosten für dessen Durchführung von der Mietkaution abziehen. Auch hier ist wieder darauf zu achten, dass alle Positionen einzeln und detailliert aufgeführt sind und die Schadenshöhe exakt beziffert wird.
Ansprüche gegen die Verletzung der Rückbaupflicht durch den Mieter
Aus Befürchtigung, der Vermieter könnte ohne Grund die Mietkaution einbehalten, zahlen manche Mieter in den letzten Monaten keine Miete und verweisen auf die Kaution. Allerdings ist dieses "Abwohnen" unzulässig. Mieter riskieren, dass sie verklagt werden. Die einbehaltenen Mieten müssen nachgezahlt werden, hinzu kommen Anwalts- und Gerichtskosten.
Weiters zum Themengebiet „Mietkaution einbehalten“ finden Sie unter „Rückzahlung der Mietkaution“
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